Вопросы от регионов
Правовые вопросы
В каких случаях считается, что помещение свободно от обязательств, а в каких является обремененным и подлежит передаче гражданам-членам кооператива?

Финансирование мероприятий, по завершению строительства объекта кооператива осуществляется при условии заключения кооперативом соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта.

 

В качестве встречного исполнения кооператив передает Фонду субъекта Российской Федерации помещения и (или) машино-места в объектах недвижимости, строительство которых завершено, если в отношении указанных помещений и (или) машино-мест у кооператива отсутствует обязанность по передаче их гражданам - членам кооператива, при их наличии.

 

В указанном случае «помещениями, в отношении которых у кооператива отсутствует обязанность по их передаче членам кооператива» являются помещения, которые остались в многоквартирном доме после его ввода в эксплуатацию и удовлетворения требований всех участников строительства (членов кооператива).

Какой механизм предусмотрен для восстановления прав участников строительства, вступивших в члены кооператива, но в последующем вышедших из кооператива по личному заявлению?

В соответствии со статьей 113 Жилищного кодекса Российской Федерации в уставе кооператива должны содержаться сведения о наименовании, целях деятельности, порядке вступления, выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов и т. д.

 

Таким образом, механизмы Фонда по восстановлению прав участников строительства, вышедших из кооператива по личному заявлению на момент обращения кооператива в Фонд, действующим законодательством не предусмотрены, а спорные вопросы регулируются уставом кооператива.

 

Ведение претензионно-исковой работы по взысканию паевых взносов с членов кооператива осуществляется также кооперативом.

Какой механизм предусмотрен для восстановления прав участников строительства, не вступивших в члены кооператива, но имеющих определение Арбитражного суда с требованием о передаче помещения?

Порядок передачи прав застройщика созданному участниками строительства кооперативу регулируется статьей 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

 

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям на основании определения суда о передаче прав застройщика кооперативу.

 

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства кооперативу требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными.

 

Таким образом, механизм, предусмотренный статьей 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ распространяется только на членов кооператива, вступивших в него в установленном порядке.

Может ли Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему вместе с обязательствами застройщика обязательств, возникающих из денежных требований участников строительства, удовлетворять такие требования путем передачи участнику строительства помещений в натуре?

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ под участником строительства в целях Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

 

Таким образом, правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, какие требования включены в соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ в реестр требований участников строительства (денежные или о передаче помещения), при любом из предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ способов их удовлетворения: погашении требований участников строительства путем передачи им помещений в натуре либо выплате возмещения.

 

С учетом изложенного, в случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства денежные требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства, удовлетворяются только путем передачи помещения в натуре.

Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему обязательств застройщика принимать обязательства, возникающие из денежных требований участников строительства?

Абзацем 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ) предусмотрено, что к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с вышеуказанной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

 

Из изложенного следует, что приобретателю передаются обязательства застройщика по передаче помещений, в том числе перед участниками строительства, имеющими денежные требования к застройщику.

 

Указанный вывод подтверждается формирующейся судебной практикой (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 № 15АП-10655/2020 по делу № А32-7264/2019).

 

Таким образом, одновременно с передаваемыми правами на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями приобретателю подлежат передаче обязательства застройщика перед участниками строительства согласно реестру требований участников строительства, в том числе требования третьей очереди в реестре требований кредиторов (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Возможно ли получить компенсацию участниками строительства при отмене разрешения на строительство на основании судебного акт?

Признание разрешения на строительство недействительным на основании судебного акта является основанием для отказа Фондом в принятии решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам – участникам строительств (п. 3.3 ст. 13.1   Федерального закона   от 29.07.2017 №218-ФЗ)

Среди членов  жилищно-строительного кооператива, которому были переданы права застройщика, присутствуют те, кто приобрел квартиры по переуступке прав требования после создания кооператива. Затем приобретатели были приняты в члены  жилищно-строительный кооператива  . Может ли данная категория членов жилищно-строительный кооператива   претендовать на компенсацию или получение квартир в случае завершения строительства проблемного объекта?

Граждане, которые приобрели права по переуступке от физических лиц –членов  жилищно-строительного кооператива  до даты обращения  жилищно-строительного кооператива в Фонд, могут получить возмещение или квартиры в случае завершения строительства проблемного объекта (ст. 13.3  Федерального закона   от 29.07.2017 №218-ФЗ ).

Правильно ли мы понимаем, что участники строительства, расторгнувшие договоры долевого участия и включенные в РТУС с денежными требованиями, в силу п.4.1  ст.13 Закона № 218-ФЗ вправе только получить выплату в Фонде? Куда должен подавать заявление такой гражданин: сразу в АО «Банк ДОМ.РФ»?

В случае принятия Наблюдательным советом Фонда решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершённого строительства, участники строительства, расторгнувшие договоры долевого участия  и включенные в РТУС с денежными требованиями, вправе получить помещения в многоквартирном доме. Изменения в применимое законодательство, внесенные Федеральным законом от 13.07.2020 №202-ФЗ, исключают возможность получения гражданами возмещения при принятии Фондом решения о завершении строительства с указанной даты, за исключением случаев, предусмотренных п.4 ст.13 Федерального закона  от 29.07.2017 №218-ФЗ.

П.4.1. ст.13   Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ ФЗ устанавливает возможность для граждан, расторгнувших ДДУ и имеющих денежные требования к застройщику-банкроту, осуществлять защиту своих прав наравне с гражданами, имеющими требование о передаче помещения.

В качестве члена  жилищно-строительного кооператива, которому были переданы права застройщика, присутствует некоммерческая организация, которая по договорам долевого участия оплатила жилые помещения и требования которой были признаны обоснованными и включены в реестр требований участников строительства в соответствии с решением арбитражного суда. Может ли в данном случае некоммерческая организация   претендовать на получение квартир в случае завершения строительства?

Жилищно-строительный кооператив вправе обратиться в Фонд в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. В этом случае по завершении строительства объекта незавершенного строительства некоммерческая организация – член  жилищно-строительного кооператива  вправе претендовать на получение квартир (ст. 13.3  Федерального закона  от 29.07.2017 №218-ФЗ )

Инструкция о возможностях сервиса.
Нажмите что бы посомтреть