Вопросы от регионов
Правовые вопросы

Участники долевого строительства были включены в РТУС после решения наблюдательного совета Фонда. Кем должен быть представлен перечень документов и сведений в Фонд, а также какие документы и сведения должны быть представлены?

Согласно пункту 3 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее – требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства (далее – РТУС), который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

В случае если участники долевого строительства были включены в РТУС после решения, принятого наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд), конкурсный управляющий должен обратиться в Фонд в целях представления документов и сведений согласно пункту 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве.
Перечень документов и сведений, которые должен представить в Фонд конкурсный управляющий, утвержден приказом генерального директора Фонда от 25.12.2020 № 08-197-од «Об утверждении типовых форм писем, уведомлений, заявлений и запросов, связанных с деятельностью арбитражных (конкурсных) управляющих» (в редакции приказа от 30.06.2021 № 08-205-од).

Перечень запрашиваемых Фондом документов и сведений:

1. Выписка из РТУС.

2. Документы, подтверждающие право участника долевого строительства на помещение. Если право возникло в результате цессии – все документы, подтверждающие права каждой стороны последовательно от заключенного с застройщиком договора до договора, подтверждающего право требования.

3. Документы, подтверждающие перечисление денежных средств на счет застройщика во исполнение обязательств участника долевого строительства по договору: приходные кассовые ордера, платежные поручения, чеки, выписки с расчетного счета банка и иные документы. Если право возникло в результате цессии – документы, подтверждающие исполнение обязательств участника долевого строительства по каждому договору.

4. В случае если право возникло в результате наследования – документы, подтверждающие права наследования на помещение и переход прав наследнику.

5. Определение суда о включении участника долевого строительства в реестр требований кредиторов. В случае если конкурсный управляющий самостоятельно включает требования участника долевого строительства в РТУС – сведения об уважительности причин пропуска срока обращения кредитора, пояснение о причине включения конкурсным управляющим самостоятельно в реестр требований кредиторов гражданина – участника долевого строительства.

6. В случае оформления гражданами – участниками долевого строительства права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме – судебные акты, на основании которых за участником признано право собственности.

7. В случае отсутствия запрашиваемых документов (их части) – сведения об их отсутствии с указанием причин.

В какую очередь реестра требований кредиторов включаются требования фонда субъекта Российской Федерации в случае превышения совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, над стоимостью прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю?

В соответствии с п. 4 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы.

Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона № 127-ФЗ.

Таким образом, согласно п. 4 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ требования фондов субъектов Российской Федерации по результатам рассмотрения заявления о намерении подлежат включению в состав третьей очереди реестра требований кредиторов должников-застройщиков.

Учитывая изложенное, фондам субъектов Российской Федерации рекомендуется при рассмотрении судом заявлений о намерении в порядке ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ в просительной части данных заявлений указывать о необходимости включения требований фондов субъектов Российской Федерации в состав третьей очереди реестра требований кредиторов должников-застройщиков.

Кроме того, необходимо учитывать судебную практику, согласно которой требования фондов субъектов Российской Федерации были включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника, а именно: определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2021 по делу № А32-7264/2019, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2021 по делу № А65-4184/2020.

Как оплачиваются работы по установке ограждения строительной площадки объекта, переданного Фонду субъекта Российской Федерации для завершения строительства?

Для выполнения работ по установке ограждения строительной площадки объекта незавершенного строительства Фонд субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) в рамках заключенного с публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) соглашения о финансировании завершения строительства объекта вправе объявить отдельный конкурс для определения подрядчика и заключения договора на выполнение указанного вида работ согласно Федеральному закону от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

Фонд компенсирует данные затраты в рамках заключенного соглашения о финансировании после предоставления региональным фондом договора и подтверждающих первичных документов.

После оплаты выполненных работ согласно заключенному договору региональному фонду необходимо исключить данные затраты из договора генерального подряда и главы 8 сводного сметного расчета «Временные здания и сооружения» для недопущения задвоения затрат.

Необходимо ли при передаче функции застройщика от ЖСК переоформлять разрешение на строительство на региональный фонд?

Согласно п. 3 статьи 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) финансирование мероприятий по завершению строительства объекта осуществляется при условии заключения жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд).
Соглашение о передаче функции застройщика между региональным фондом и ЖСК, созданным в рамках процедуры банкротства застройщика, согласно статье 13.3 Федерального закона № 218-ФЗ заключается после принятия решения наблюдательным советом Фонда.

Пунктом 1 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что имущество Фонда (денежные средства) может использоваться на цели урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, обязательств застройщика по строительству объектов инфраструктуры, в том числе на финансирование мероприятий, указанных в подпункте 1 пункта 2 данной статьи, а именно на завершение строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 2.5 типового соглашения между региональным фондом и ЖСК о передаче функции застройщика региональный фонд наделяется правами владения, пользования объектами и иным имуществом, необходимым для завершения строительства объектов на период и в пределах полномочий, которые установлены законодательством Российской Федерации и соглашением, в том числе правом пользования земельным участком, в отношении которого заключается договор аренды или субаренды.

На основании пункта 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Согласно пункту 21.10 статьи 51 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело право на земельный участок, обязано уведомить в письменной форме уполномоченный орган власти на выдачу разрешений на строительство.
В пункте 21.14 статьи 51 ГрК РФ указано, что в срок не более семи рабочих дней со дня получения уведомления или заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы власти принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа.

Таким образом, при передаче функции застройщика между ЖСК и региональным фондом последнему необходимо направить в соответствующий орган власти уведомление о внесении изменений в действующее разрешение на строительство в связи с получением функции застройщика.

На каком основании можно изменить предельный объем финансирования строительства объекта?

24.11.2021 Постановлением Правительства РФ № 2023 были внесены изменения в статью 15 Постановления Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192. Таким образом, в настоящее время изменение предельного объема финансирования строительства объекта возможно при следующих условиях:


а) представленного фондом субъекта Российской Федерации (далее - региональный фонд) положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, в ходе которой проведена проверка достоверности определения сметной стоимости строительства, с учетом соблюдения требования в части определения предельного объема финансирования за счет имущества публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее – Фонд) и за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации, в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящих Правил;


б) полученных Фондом положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий, если Правительством Российской Федерации принято решение об осуществлении Фондом мероприятий по завершению строительства;


в) внесенных Фондом или региональным фондом после получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий изменений в сметную документацию в связи с применением индексов изменения сметной стоимости строительства, определенных в соответствии с методикой расчета индексов изменения сметной стоимости строительства, утвержденной Минстроем РФ, без изменений физических объемов работ, конструктивных, организационно-технологических и других решений, предусмотренных проектной документацией;


г) изменения сметной стоимости строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры в результате пересчета такой сметной стоимости Фондом или фондом субъекта Российской Федерации с применением индекса-дефлятора инвестиций в основной капитал, указанного в базовом сценарии прогноза социально-экономического развития Российской Федерации, размещенного на официальном сайте Минэкономразвития РФ, действующего на дату указанного пересчета сметной стоимости строительства, в целях приведения стоимостных показателей сметной стоимости строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры в цены периода, в течение которого осуществляется финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или объектов инфраструктуры.


Необходимо отметить, что согласно предыдущей редакции Постановления предельный объем финансирования мог быть изменён только на основании представленного региональным фондом положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Вправе ли фонд субъекта Российской Федерации произвести возврат денежных средств участникам долевого строительства в случае уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию?

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2021 № 2023 внесены изменения в типовую форму соглашения о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) из бюджета субъекта Российской Федерации, утвержденную постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192. Согласно данным изменениям средства субсидии бюджета субъекта Российской Федерации могут быть использованы на цели исполнения обязательств застройщика по передаче участникам долевого строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии с условиями договора, в том числе на цели возврата разницы в цене объекта строительства, в случае уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию по сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, если такой возврат предусмотрен данным договором.

С учетом изложенного фонд субъекта Российской Федерации, являющийся застройщиком проблемного объекта, вправе обратиться в Фонд для получения бюджетных ассигнований на возврат денежных средств участникам долевого строительства в случае перерасчета цены договора ввиду уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию.

Как производится замена лица, включенного в РТУС, в случае уступки права требования по договору долевого участия?

Согласно пункту 3 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства
о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства после получения уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

Таким образом, если участник строительства включенный в РТУС решением конкурсного управляющего и не имеет задолженность по оплате по договору участия в долевом строительстве, тогда замена лица, включенного в РТУС производится конкурсным управляющим на основании договора долевого участия уступки права требования.

В случае, если участник строительства был включен в РТУС на основании определения арбитражного суда и имеет задолженность по оплате договора долевого участия, тогда при уступки права требования на основании пункта 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Согласно пункту 2 статьи 48 АПК РФ о замене стороны ее правопреемником или отказе в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован.

В этом случае после регистрации договора уступки права требования лицо должно обратиться в арбитражный суд в рамках указанного дела о банкротстве с заявлением о процессуальном правопреемстве. Определением суда будет проведена замена правообладателя в РТУС.

Какой порядок восстановления прав граждан - участников строительства, которые приобрели право требования на основании договора уступки права требования после передачи обязательств застройщика региональному Фонду?

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.
Согласно п. 9 ст. 201.15-2 Закона № 127-ФЗ перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Таким образом, в случае заключения договора уступки права требования участниками строительства, обязательства перед которыми были включены в РТУС до решения наблюдательного совета и переданы региональному Фонду по договору передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, такие требования подлежат удовлетворению путем передачи жилых помещений цессионариям по данным договорам.

При этом, согласно пункту 15 статьи 201.4 Закона № 127-ФЗ требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

Требования участников строительства, возникшие на основании договоров уступки прав требования от участников строительства после 13.07.2020 и после признания застройщика банкротом, и которые не были включены в реестр требований участников строительства на момент принятия Фондом Решения, не подлежат возмещению со стороны Фонда.

Должны ли передаваться региональному Фонду обязательства участников строительства, включенные в РТУС до принятия решения Наблюдательным советом Фонда о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, но после направления конкурсным управляющим РТУС, использовавшегося для принятия решения?

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) (далее – Решение), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, в случае если требование было включено в РТУС до даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, то обязательства по нему подлежат передаче региональному Фонду.

Возможно ли согласование Фондом субъекта Российской Федерации договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после передачи ему прав на объект долевого строительства?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

При заключении участниками долевого строительства договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после передачи объекта Фонду субъекта РФ Фонд субъекта РФ должен руководствоваться статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и действующими нормами гражданского законодательства, которые не препятствуют участнику долевого строительства в реализации данного права.

При этом у застройщика (Фонда субъекта РФ) возникает обязательство передать цессионарию помещение, являющееся предметом договора уступки.

Возможно ли предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства, требования которых были включены в реестр требований участников строительства, и обязательство по передаче квартир переданы Фонду субъекта Российской Федерации, возникшие ввиду увеличения площади помещений или наличия задолженности по основному договору долевого участия?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него
как на застройщика.

В соответствии со ст. 201.15-1. Закона о банкротстве передача обязательств застройщика перед участником строительства осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

В этой связи, вопрос оплаты оставшейся части должен быть решен в соответствии с условиями соответствующего договора.

При отсутствии регулирования данного вопроса в договоре, с учетом условий Соглашения, предоставление рассрочки не обосновано.

Возможно ли предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства по новому договору долевого участия, заключаемому Фондом субъекта Российской Федерации?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта РФ заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

Реализация (отчуждение) свободных объектов третьим лицам осуществляется Фондом субъекта в соответствии с Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих Фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, утвержденным правлением Фонда от 17.05.2021 № 2/37 (далее – Порядок). Согласно Порядку рассрочка платежей при реализации (отчуждении) свободных объектов третьим лицам не предусмотрена (раздел 8 Порядка).

Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации передавать объекты долевого строительства участникам долевого строительства, если у участника долевого строительства имеется задолженность по договору долевого участия?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

При передаче объектов долевого строительства (далее – объект) участнику долевого строительства (далее – участник) Фонд субъекта РФ должен руководствоваться статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и стремиться
к достижению плановых показателей результативности, установленных Соглашением.
В случае неисполнения участником обязанности по оплате по договору участия в долевом строительстве в полном объеме Фонд субъекта РФ вправе отказать участнику в передаче объекта и принять меры по взысканию задолженности.

Фонд субъекта Российской Федерации завершил строительство проблемного объекта, функции застройщика по которому переданы Фонду от ЖСК. Далее, согласно заключенного соглашения региональный фонд передал объект целиком в ЖСК. Кто имеет право на реализацию свободных жилых помещений объекта?

В соответствии с пунктом 3 статьи 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), до принятия Наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) решения о финансировании завершения строительства проблемного объекта члены жилищно-строительного кооператива (далее – ЖСК) на общем собрании должны принять решение (при наличии предусмотренных уставом ЖСК полномочий принятия соответствующего решения) о передаче на баланс фонда субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) помещений, в отношении которых у ЖСК отсутствует обязанность по их передаче гражданам – членам ЖСК (далее - свободные помещения) после завершения строительства объекта.

Соглашение о передаче функции застройщика между региональным фондом и ЖСК, созданным в рамках процедуры банкротства застройщика, согласно статье 13.3 Федерального закона № 218-ФЗ заключается после решения Наблюдательного совета Фонда.

Согласно пункту 2.5 типового соглашения между региональным фондом и ЖСК региональный фонд наделяется правами владения, пользования Объектами и иным имуществом, необходимым для завершения строительства Объектов, на период и в пределах полномочий, которые установлены законодательством Российской Федерации и Соглашением. Окончание выполнения функций застройщика и передача результата их выполнения ЖСК оформляются Сторонами подписанием акта приема-передачи, который удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по Соглашению и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

Передача в собственность регионального фонда свободных помещений в Завершенных строительством объектах, при их наличии, подлежит урегулированию Сторонами в рамках отдельного соглашения. Таким образом право на реализацию свободных помещений объекта имеет региональный фонд.

Фонд субъекта Российской Федерации завершил строительство проблемного объекта, функции застройщика по которому переданы Фонду субъекта от ЖСК. Кто должен передавать жилые помещения членам ЖСК?

Согласно п. 3. статьи 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» финансирование мероприятий, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, осуществляется при условии заключения жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК) соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) либо в случае отсутствия решения о его создании на основании решения Правительства Российской Федерации – публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд).

В качестве встречного исполнения ЖСК передает региональному фонду или Фонду соответственно помещения в объектах недвижимости, строительство которых завершено, если в отношении указанных помещений у ЖСК отсутствует обязанность по передаче их гражданам - членам ЖСК, при их наличии.

Таким образом обязательства по передаче членам ЖСК квартир после ввода в эксплуатацию жилого дома и помещений, если в отношении указанных помещений у ЖСК отсутствует обязанность по их передаче членам ЖСК, возникает непосредственно у ЖСК. Таким образом, передавать жилые помещения членам ЖСК должен сам ЖСК.

Возможно ли предоставление региональным Фондом рассрочки участникам долевого строительства (при реализации объектов недвижимости)?

Протоколом заседания правления публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» от 17.05.2021 № 2/37 утвержден Порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих Фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве (далее – Порядок).


Приложениями № 4-7 Порядка утверждены типовые формы договоров участия в долевом строительстве, в соответствии с которыми предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства не предусмотрено.

Каким образом Фонд осуществляет оплату актов о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов?

В публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) из фондов защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонды субъектов Российской Федерации) поступают акты о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов в соответствии с условиями соглашений о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов застройщиков.

В указанных актах о финансировании/заявках на финансирование отражены в том числе судебные расходы (текущие платежи, требования кредиторов первой и второй очереди), перевод средств в качестве компенсации которых необходимо осуществлять на специальные банковские счета должников на основании принятых судебных актов по удовлетворению заявлений Фондов субъектов Российской Федерации о намерении стать приобретателями земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями (далее – заявления
о намерении).

В ряде случаев суды, удовлетворяя заявления о намерении, обязывают Фонды субъектов Российской Федерации внести на специальные банковские счета застройщиков-должников средства по всем очередям требований по текущим платежам.

Вместе с тем на основании пункта 8 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере имеющейся задолженности).

Согласно пункту 5 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ в расчет суммы входят текущие платежи, связанные с судебными расходами по делу о банкротстве, с выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом № 127-ФЗ является обязательным, требования кредиторов первой и второй очереди.

Следовательно, согласно положениям пункта 5 статьи 201.10, пункта 8 статьи 201.15-1 Закона № 127-ФЗ погашению подлежат исключительно текущие платежи первой очереди, а также установленная на определенную дату задолженность по погашению требований первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов.

Соответственно, погашение задолженности по текущим платежам иной очереди, в том числе оплата услуг привлеченных лиц, не относящихся к обязательным услугам, для передачи объектов должника в порядке, установленном Законом № 127-ФЗ, не предусмотрено.

Фондам субъектов Российской Федерации рекомендуется руководствоваться следующими принципами:

1. В случаях, когда в процессе подачи Фондами субъектов Российской Федерации заявлений о намерении конкурсные управляющие направляют реестры текущих платежей, в которые включаются текущие платежи второй и последующей очередности, необходимо представлять в арбитражный суд пояснения и судебную практику, подтверждающие необходимость включения в состав текущих платежей, подлежащих погашению в рамках удовлетворения заявлений о намерении Фондов субъектов Российской Федерации, только текущих платежей первой очереди, а также требований кредиторов первой и второй очереди (при наличии).

2. В случаях, когда суды удовлетворяют заявления о намерении и обязывают Фонды субъектов Российской Федерации внести на специальные банковские счета должников средства по всем очередям требований по текущим платежам, необходимо обжаловать такие судебные акты
в апелляционном порядке. Одновременно с подачей апелляционной жалобы следует направлять ходатайство о приостановлении действия принятого судебного акта.

3. В случаях, когда Фондом исполнены (оплачены) акты о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов Фонда субъекта Российской Федерации по определениям/постановлениям судов, по которым планируется обжалование судебных актов, Фондам субъектов Российской Федерации необходимо направлять в арбитражный суд ходатайства о введении обеспечительных мер в отношении запрета на расходование перечисленной Фондом субъектов Российской Федерации на специальный банковский счет застройщика суммы по текущим платежам, а также требованиям кредиторов первой, второй очереди (при наличии) до момента рассмотрения вышестоящим судом апелляционной/надзорной жалобы по делу.

 Дополнительно сообщаем, что Фондам субъектов Российской Федерации необходимо определить механизм возврата денежных средств конкурсными управляющими в случаях, если Фондом исполнены (оплачены) акты о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов Фонда субъекта Российской Федерации по определениям/постановлениям судов
и в последующем суммы судебных расходов по таким судебным актам скорректированы вышестоящим судом.

Какие документы орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен представить в ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» для рассмотрения ходатайства о восстановлении прав граждан?

Ссылка на перечень (приложение № 2).

Вправе ли региональный фонд при возврате в ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» денежных средств, полученных от реализации квартир, производить вычет сумм налогов, исчисляемых в связи с данной реализацией?

Доходы от реализации квартир (прав требований в рамках договоров долевого участия в строительстве) облагаются налогом на прибыль
в соответствии с главой 25 Налогового кодекса РФ.
Региональный фонд согласно п. 3.7.2 типового соглашения в течение 10 рабочих дней с даты получения денежных средств в качестве исполнения по сделке обязан перечислить ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» всю сумму, за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов на реализацию свободных объектов в пределах 10% от суммы денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке. При этом региональный фонд обязан предоставить
в Фонд первичные документы, подтверждающие объем понесенных расходов, связанных с реализацией свободных объектов.
Региональные фонды не имеют собственных средств, предусмотренных на уплату налогов, исчисляемых в связи с реализацией квартир.
Расходы в размере сумм налогов, связанных с реализацией свободных объектов, покрываются за счет средств, полученных от реализации данных объектов, и в установленный лимит расходов на реализацию не включаются.
Таким образом, региональные фонды направляют в ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» денежные средства, полученные от реализации квартир, за вычетом денежных средств, необходимых для уплаты налогов, а также денежных средств, необходимых для погашения расходов на реализацию свободных объектов в пределах 10% от суммы денежных средств, полученных от их реализации.

Каков алгоритм Фонда субъекта Российской Федерации по распоряжению денежными средствами, поступившими в качестве оплаты задолженности от участников долевого строительства?

Фонд субъекта Российской Федерации согласно пункту 3.10 типовой формы Соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства, утвержденной протоколом заседания Правления публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) от 02.09.2021 № 2/69 перечисляет в течение 10 (десяти) рабочих дней в Фонд денежные средства, полученные от участников строительства, требования которых включены в реестр требований участников, в качестве исполнения обязательства по оплате цены договора в неисполненной части, а также в качестве доплаты к цене договоров участия в долевом строительстве за увеличение фактической площади по завершении строительства.

Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации передавать помещения гражданам, если их требования были включены в реестр требований участников строительства после дня принятия ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ?

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) (далее – Решение), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ. Таким образом, требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом Решения, не подлежат удовлетворению Фондом субъекта Российской Федерации, а подлежат удовлетворению Фондом путем выплаты возмещения участникам строительства.

Какой алгоритм действий Фонда субъекта Российской Федерации при выявлении факта включения в РТУС нежилого помещения площадью более 7 кв. м?

В соответствии с ч. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований ст. 201.8-1 и ст. 201.8-2 Закона № 127-ФЗ.


Согласно п. 7 ч. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ в реестр требований участников строительства включаются сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.


При этом согласно п. 3.1 ч. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства – физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). Для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.


При несоответствии сформированного РТУС требованиям Закона № 127-ФЗ необходимо устранять данное обстоятельство, исключая из РТУС соответствующие требования посредством обращения в суд.


Какой порядок исключения объектов из единого реестра проблемных объектов (далее – ЕРПО) в случае отсутствия обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве?

В соответствии с ч. 1.4. ст. 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаниями для исключения объектов из ЕРПО является:

–     ввод соответствующего объекта в эксплуатацию;

–     вынесение определения арбитражного суда о передаче публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

–     выплата всем гражданам - участникам строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства соответствующего проблемного объекта, включенного в единый реестр проблемных объектов, страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве;

–     погашение субъектом Российской Федерации требований всех граждан - участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований в порядке, установленном субъектом Российской Федерации;

–     отсутствие обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении соответствующего проблемного объекта, в случае, если в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в отношении такого застройщика не введена процедура, применяемая в деле о банкротстве застройщика.


В случае если в отношении застройщика введена процедура банкротства, то исключение объектов возможно после прекращения/завершения производства по делу о банкротстве в соответствии со ст. 57 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» согласно части 3 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ состав сведений ЕРПО устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из ЕРПО, размещаются контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с формой, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Закона № 214-ФЗ.

Может ли физическое лицо получить возмещение по требованию о передаче жилого помещения, если право требования приобретено после признания застройщика банкротом?

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

Возможно ли применение механизмов ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в отношении проблемного объекта, по которому разрешение на строительство было выдано физическому лицу?

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) осуществляет деятельность в рамках полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ).


Порядок принятия решения Фондом о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, или решения о нецелесообразности финансирования таких мероприятий за счет имущества Фонда, сформированного в том числе за счет компенсационного фонда, сформированного в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в Фонд, установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 «Об утверждении Правил принятия решения Фондом о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ (далее – Правила).


Согласно пункту 4 Правил решение о нецелесообразности финансирования принимается наблюдательным советом Фонда при наличии хотя бы одного из предусмотренных частью 3.3 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ условий принятия решения о нецелесообразности финансирования. Ввиду того, что разрешение на строительство в отношении объектов незавершенного строительства было выдано физическому лицу, а не юридическому лицу, правообладателю земельного участка, применение механизмов восстановления прав пострадавших граждан – участников долевого строительства, предусмотренных Федеральным законом № 218-ФЗ не представляется возможным (за исключением случаев, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 10.04.2021 № 575).

Насколько правомерно указание юридических лиц в реестре о передаче жилых помещений на передачу жилых помещений?

В соответствии с Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты» (далее –Закон № 151-ФЗ) внесены изменения в подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно указанным изменениям юридические лица исключены из числа лиц, признаваемых участниками строительства.


Согласно пункту 16 статьи 16 Закона № 151-ФЗ положения параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ (в редакции Закона № 151-ФЗ) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после вступления в силу Закона № 151-ФЗ. Таким образом, в случае возбуждения дела о банкротстве до вступления в силу Закона № 151-ФЗ подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 в соответствии с Законом № 127-ФЗ применятся без учета изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ, указание юридических лиц в реестре о передаче жилых помещений в указанном случае является правомерным.

Каким документом регламентирован порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве?

Реализация объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации, регламентируется «Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве». Указанный Порядок утвержден Правлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) (протокол заседания Правления Фонда от 17.05.2021 № 2/37).


Основными задачами указанного выше порядка являются:

– установление порядка реализации объектов, а также правил взаимодействия фонда субъекта с Фондом, оценщиком, агентом;

– установление требований и методических рекомендаций к ценообразованию, подготовке задания на оценку;

– определение перечня документов, оформляемых в процессе осуществления мероприятий по реализации объектов.


Данный порядок размещен на официальном сайте Фонда в разделе «Нормативно-правовая база».

В каких случаях считается, что помещение свободно от обязательств, а в каких является обремененным и подлежит передаче гражданам-членам кооператива?

В соответствии со ст. 13.3. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ). финансирование мероприятий, по завершению строительства объекта кооператива осуществляется при условии заключения кооперативом соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта. В качестве встречного исполнения кооператив передает Фонду субъекта Российской Федерации помещения и (или) машино-места в объектах недвижимости, строительство которых завершено, если в отношении указанных помещений и (или) машино-мест у кооператива отсутствует обязанность по передаче их гражданам - членам кооператива, при их наличии.


В указанном случае «помещениями, в отношении которых у кооператива отсутствует обязанность по их передаче членам кооператива» являются помещения, которые остались в многоквартирном доме после его ввода в эксплуатацию и удовлетворения требований всех участников строительства (членов кооператива).

Какой механизм предусмотрен для восстановления прав участников строительства, вступивших в члены кооператива, но в последующем вышедших из кооператива по личному заявлению?

В соответствии с ч. 9 ст. 13.3 218-ФЗ Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) прием новых членов в кооператив, уступка пая членами кооператива не допускаются со дня обращения кооператива в публично-правовую компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии со статьей 113 Жилищного кодекса Российской Федерации в уставе кооператива должны содержаться сведения о наименовании, целях деятельности, порядке вступления, выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов и т. д.

Таким образом, механизмы Фонда по восстановлению прав участников строительства, вышедших из кооператива по личному заявлению на момент обращения кооператива в Фонд, действующим законодательством не предусмотрены, а спорные вопросы регулируются уставом кооператива.

Ведение претензионно-исковой работы по взысканию паевых взносов с членов кооператива осуществляется также кооперативом.

Какой механизм предусмотрен для восстановления прав участников строительства, не вступивших в члены кооператива, но имеющих определение Арбитражного суда с требованием о передаче помещения?

Порядок передачи прав застройщика созданному участниками строительства кооперативу регулируется статьей 201.10 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям на основании определения суда о передаче прав застройщика кооперативу.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства кооперативу требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными.

Таким образом, механизм, предусмотренный статьей 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» распространяется только на членов кооператива, вступивших в него в установленном порядке.

Может ли Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему вместе с обязательствами застройщика обязательств, возникающих из денежных требований участников строительства, удовлетворять такие требования путем передачи участнику строительства помещений в натуре?

Участники строительства в рамках дела о банкротстве могут отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилых помещений или машино-мест (п. 1 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ). В результате расторжения договоров долевого участия в строительстве, на основании судебного акта, за кредиторами устанавливается залоговый статус и несмотря на расторжение договоров долевого участия в строительстве, залоговые кредиторы признаются участниками строительства, имеющими денежное требование к застройщику.

В соответствии с пунктом 4.1. ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) осуществляется в том числе гражданам - участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 23 июля 2020 г. № 306-ЭС20-9988 разъяснил, что нормы Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)не предусматривают трансформацию денежных требований участников строительства в требования о передаче жилых помещений.

Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему обязательств застройщика принимать обязательства, возникающие из денежных требований участников строительства?

Абзацем 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с вышеуказанной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Из изложенного следует, что приобретателю передаются обязательства застройщика по передаче помещений, в том числе перед участниками строительства, имеющими денежные требования к застройщику.

Указанный вывод подтверждается формирующейся судебной практикой (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 № 15АП-10655/2020 по делу № А32-7264/2019).

Таким образом, одновременно с передаваемыми правами на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями приобретателю подлежат передаче обязательства застройщика перед участниками строительства согласно реестру требований участников строительства, в том числе требования третьей очереди в реестре требований кредиторов (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

Возможно ли получить компенсацию участниками строительства при отмене разрешения на строительство на основании судебного акта?

Согласно подпункту 3 пункта 3.3 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признание разрешения на строительство недействительным на основании судебного акта является основанием для отказа Фондом в принятии решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам – участникам строительств.

Среди членов жилищно-строительного кооператива, которому были переданы права застройщика, присутствуют те, кто приобрел квартиры по переуступке прав требования после создания кооператива. Затем приобретатели были приняты в члены жилищно-строительный кооператива . Может ли данная категория членов жилищно-строительный кооператива претендовать на компенсацию или получение квартир в случае завершения строительства проблемного объекта?

Граждане, которые приобрели права по переуступке от физических лиц – членов жилищно-строительного кооператива до даты обращения жилищно-строительного кооператива в Фонд, могут получить возмещение или квартиры в случае завершения строительства проблемного объекта (статья 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Правильно ли мы понимаем, что участники строительства, расторгнувшие договоры долевого участия и включенные в РТУС с денежными требованиями, в силу п.4.1 ст.13 Закона № 218-ФЗ вправе только получить выплату в ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»?

Абзацем 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с вышеуказанной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Из изложенного следует, что приобретателю передаются обязательства застройщика по передаче помещений, в том числе перед участниками строительства, имеющими денежные требования к застройщику.
Указанный вывод подтверждается формирующейся судебной практикой (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 № 15АП-10655/2020 по делу № А32-7264/2019).

Таким образом, одновременно с передаваемыми правами на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями приобретателю подлежат передаче обязательства застройщика перед участниками строительства согласно реестру требований участников строительства, в том числе требования третьей очереди в реестре требований кредиторов (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

В качестве члена  жилищно-строительного кооператива, которому были переданы права застройщика, присутствует некоммерческая организация, которая по договорам долевого участия оплатила жилые помещения и требования которой были признаны обоснованными и включены в реестр требований участников строительства в соответствии с решением арбитражного суда. Может ли в данном случае некоммерческая организация претендовать на получение квартир в случае завершения строительства?

Жилищно-строительный кооператив вправе обратиться в публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. В этом случае по завершении строительства объекта незавершенного строительства некоммерческая организация – член жилищно-строительного кооператива вправе претендовать на получение квартир (ст. 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Инструкция о возможностях сервиса.
Нажмите что бы посмотреть