Вопросы от регионов
Правовые вопросы

Какие особенности передачи объектов долевого строительства его участникам установлены действующим законодательством в рамках антикризисных мер?

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442 установлены особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства на период с 25 марта по 31 декабря 2022 года.

В частности, урегулированы вопросы передачи объектов долевого строительства застройщиками и принятия их участниками долевого строительства, внесения изменений в договоры участия в долевом строительстве, устранения выявленных недостатков объектов долевого строительства, соразмерного уменьшения цены договора и возмещения расходов участников долевого строительства на устранение недостатков, технического обследования объектов долевого строительства и т.д.

В какой момент прекращается право собственности застройщика (регионального фонда) на земельный участок под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом?

Если земельный участок, на котором с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществлялось строительство введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, и принадлежит застройщику на праве собственности, учитывая положения части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», абзаца второго пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пунктов 160, 162 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (далее – Порядок ведения ЕГРН), одновременно с внесением в реестр объектов недвижимости ЕГРН записи о многоквартирном доме (постановке его на государственный кадастровый учет) погашается регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 214-ФЗ), в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, на котором расположен многоквартирный дом.

При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляются:
– государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем;
– государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка ведения ЕГРН.

Если речь идет о существующей застройке поселений, т. е. на принадлежащем застройщику земельном участке, сформированном для эксплуатации многоквартирного дома в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, расположен введенный до 13.07.2020 (до вступления в силу Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в эксплуатацию многоквартирный дом, учтенный в ЕГРН, помещения в котором также учтены в ЕГРН и на них (на одно из них) зарегистрировано право собственности, государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок осуществляется с учетом положений статей 14, 42 Закона № 218-ФЗ на основании соответствующего заявления собственника помещения (либо лица, уполномоченного на подачу такого заявления решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

При поступлении в орган регистрации прав указанного выше заявления, принимая во внимание также положения части 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 202-ФЗ:
– в отношении земельного участка под многоквартирным домом вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участников долевого строительства;
– запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, а также запись о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона № 214-ФЗ, в отношении этого земельного участка погашаются на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка ведения ЕГРН.

Данная позиция подтверждена письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21.06.2022 № 14-5128-ТГ/22.

Какой порядок пересмотра решений наблюдательного совета Фонда с завершения строительства на выплату денежной компенсации по объектам, права на которые переданы арбитражным судом фонду субъекта Российской Федерации?

Субъект Российской Федерации вправе обратиться в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) с ходатайством о пересмотре решения наблюдательного совета Фонда с завершения строительства на выплату денежной компенсации участникам долевого строительства в случае наличия основания, предусмотренного подпунктом «а» пункта 14 постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Правила).

На основании указанного обращения наблюдательный совет Фонда рассматривает вопрос об отмене ранее принятого решения о финансировании мероприятий по завершению строительства с целью последующего принятия решения о выплате денежного возмещения гражданам – участникам долевого строительства.

В случае если после решения наблюдательного совета Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства объект и обязательства перед гражданами – участниками строительства объекта были переданы Арбитражным судом фонду субъекта Российской Федерации, то для принятия Фондом решения о выплатах возмещения требуется осуществить возврат объекта и обязательств перед гражданами – участниками строительства в конкурсную массу и реестр требований участников строительства застройщику-банкроту.

Отмена решения наблюдательного совета Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта, переданного фонду субъекта Российской Федерации, послужит основанием для возврата в конкурсную массу объекта и обязательств перед гражданами – участниками строительства, что позволит в последующем принять решение о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства.

Возможность возврата в конкурсную массу должника объектов незавершенного строительства и земельных участков под ними подтверждена определением Арбитражного суда Орловской области (резолютивная часть от 03.06.2022) по делу № А48-10073/2019.

После возврата в конкурсную массу должника объектов незавершенного строительства и земельных участков, а также актуализации сведений в соответствии с подпунктами «в», «г», «д», «е», «ж» пункта 10 Правил наблюдательный совет Фонда принимает решение о выплате денежной компенсации гражданам – участникам долевого строительства.

Подлежат ли налогообложению налогом на добавленную стоимость договоры участия в долевом строительстве нежилых помещений, входящих в состав жилого дома?

Согласно подпункту 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

При этом Налоговый кодекс РФ не содержит определения понятия «объект производственного назначения».

Законодатель указал лишь характеризующий критерий, обусловленный предназначением таких объектов, - использование их в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг. К объектам производственного назначения относятся именно объекты в вышеуказанном смысле, а многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений.

Указанные выводы содержатся в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 № 308-КГ17-2206, от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 и др.

Таким образом, услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства объекта по договору участия в долевом строительстве в виде нежилых помещений в многоквартирном доме, не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Какие нарушения выявляются контролирующими органами в сфере закупок у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) на основании Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ?

Федеральным законом от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (далее – Закон № 223-ФЗ) предусмотрена возможность осуществления закупок у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) (далее – закупка у единственного поставщика).

Частью 2 статьи 2 Закона № 223-ФЗ установлено, что порядок заключения и исполнения договоров, а также случаи осуществления закупок у единственного поставщика устанавливаются в Положениях о закупках.

При этом контролирующими органами отмечается недопустимость включения в перечень случаев проведения закупок у единственного поставщика всех закупок.
Основными критериями проведения закупочных процедур у единственного поставщика являются:

1) наличие закупаемой продукции только у конкретного поставщика (подрядчика, исполнителя) (например, договор поставки товаров выполнения работ, оказания услуг, которые входят в сферу деятельности субъектов естественных монополий);

2) обладание поставщиком (подрядчиком, исполнителем) исключительных прав в отношении данной продукции либо оказание услуг водоснабжения, водоотведения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения по регулируемым в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам (тарифам);

3) если проведенные ранее процедуры закупок не состоялись либо существует срочная потребность в продукции, в том числе вследствие чрезвычайного события.
Законом № 223-ФЗ заказчикам предоставлена возможность неразмещения в Единой информационной системе информации о закупках, а именно, извещения, документации и проекта договора.

При этом указанная обязанность может быть установлена Положениями о закупках.
Также контролирующими органами выявляются факты нарушения требований части 15 статьи 4 Закона № 223-ФЗ, которой установлена обязанность по включению в планы закупок сведений о проведении закупок, а также по включению в реестры договоров (в течение 3 рабочих дней) сведений о заключении договоров по итогам закупок (часть 2 статьи 4.1 Закона № 223-ФЗ).

Необходимо отметить, что указанными нормами установлены исключения из требований. В частности, размещению не подлежат сведения:

1) о закупке товаров, работ, услуг, стоимость которых не превышает сто тысяч рублей. В случае, если годовая выручка заказчика за отчетный финансовый год составляет более чем пять миллиардов рублей, заказчик вправе не размещать в единой информационной системе сведения о закупке товаров, работ, услуг, стоимость которых не превышает пятьсот тысяч рублей;

2) о закупке услуг по привлечению во вклады (включая размещение депозитных вкладов) денежных средств организаций, получению кредитов и займов, доверительному управлению денежными средствами и иным имуществом, выдаче банковских гарантий и поручительств, предусматривающих исполнение обязательств в денежной форме, открытию и ведению счетов, включая аккредитивы, о закупке брокерских услуг, услуг депозитариев;

3) о закупке, связанной с заключением и исполнением договора купли-продажи, аренды (субаренды), договора доверительного управления государственным или муниципальным имуществом, иного договора, предусматривающего переход прав владения и (или) пользования в отношении недвижимого имущества.
Информация о таких закупках не включается в план закупок и в реестр договоров, независимо от их суммы (за исключением установления данной обязанности в Положениях о закупках).

Кроме того, при размещении сведений о договоре с единственным поставщиком необходимо указывать цену единицы товара, работы, услуги. Результаты исполнения договора необходимо размещать по итогам каждой приемки и оплаты в течение 10 календарных дней.

При анализе контролирующими органами Положений о закупках выявляются факты отсутствия в них порядка определения и обоснования цены договора, заключаемого с единственным поставщиком, включая порядок определения формулы цены, устанавливающей правила расчета сумм, подлежащих уплате заказчиком поставщику в ходе исполнения договора, определения и обоснования цены единицы товара, работы, услуги, определения максимального значения цены договора.

Указанные нарушения образуют состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.32.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Какие изменения внесены в состав органов управления публично-правовой компании «Фонд развития территорий»?

Во исполнение части 2 статьи 9 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.03.2022 № 689-р генеральным директором публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) сроком на 3 года назначен Цицин К.Г.

Тимофеев К.П. назначен на должность главного управляющего директора Фонда.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.03.2022 № 690-р и от 31.03.2022 № 691-р утверждены составы Попечительского и Наблюдательного советов Фонда.

Решение о реорганизации Фонда и корпорации путем присоединения корпорации к Фонду с одновременным ее преобразованием будет принято Правительством Российской Федерации, с одновременным установлением срока такой реорганизации, что предусмотрено частью 7 статьи 23 Федерального закона № 436-ФЗ.

Просим дать разъяснение по вопросу применения метода индексов-дефляторов при определении стоимости договоров строительного подряда между Фондом субъекта Российской Федерации и генеральным подрядчиком

На основании пункта 3 Правил предоставления в 2021–2023 гг. субсидий из федерального бюджета в виде имущественного взноса Российской Федерации в имущество публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) для осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и восстановлению прав граждан – участников долевого строительства, граждан – членов жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов (далее – Мероприятия), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2020 № 2130, финансирование Мероприятий осуществляется путем предоставления денежных средств лицу, ставшему в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании его банкротом и об открытии конкурсного производства (далее – застройщик-банкрот), для осуществления расчетов по текущим обязательствам такого приобретателя в соответствии с целями, предусмотренными статьями 18 и 18.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ использование денежных средств застройщиком допускается в целях проведения экспертизы проектной документации и оценки результатов инженерных изысканий, а также государственной экологической экспертизы, в случае если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами.

Особенности обязательной государственной экспертизы проектной документации и проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства в целях финансирования Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов установлены частью 5.6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 15(1) Правил принятия решения Фондом о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 (в редакции от 24.11.2021), предельный объем финансирования может быть изменен на основании внесенных Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации после получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий изменений в сметную документацию в связи с применением индексов изменения сметной стоимости строительства, определенных в соответствии с Методикой расчета индексов изменения сметной стоимости строительства, утвержденной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, без изменений физических объемов работ, конструктивных, организационно-технологических и других решений, предусмотренных проектной документацией.
В этой связи сметная стоимость завершения строительства, достоверность определения которой подтверждена положительным заключением государственной экспертизы, подлежит изменению с применением индексов-дефляторов при определении стоимости договоров строительного подряда до заключения контракта.

Необходимо ли внесение изменений в региональное законодательство в связи с переименованием публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий»?

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 436-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменено наименование Фонда с «Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» на «Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – Фонд).

Механизм финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в целях восстановления прав граждан – участников долевого строительства предусматривает предоставление субсидий Фонду из бюджетов субъектов РФ на основе региональных Правил (Порядков).

В соответствии с требованиями статьи 78.1, пунктом 3.1 статьи 184.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации и общими требованиями к нормативным правовым актам, регулирующим предоставление субсидий юридическим лицам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1492, в бюджетах субъектов Российской Федерации и в региональных Правилах (порядках) предоставления Фонду средств указывается наименование Фонда.

При этом, в настоящий момент в указанных актах отражено наименование Фонда как получателя субсидии со старым наименованием.

В этой связи субъектам Российской Федерации необходимо внести изменения в указанные региональные нормативные правовые акты в части смены наименования Фонда.

С какого момента у региональных фондов возникают обязательства по финансированию расходов конкурсного управляющего в рамках дела о банкротстве?

В соответствии со статьей 201.15 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено финансирование публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее – Фонд), в том числе региональными фондами, расходов конкурсного управляющего в рамках дела о банкротстве при условии отсутствия на это средств у застройщика-должника.

К перечню таких расходов отнесены вознаграждение конкурсного управляющего, оценка рыночной стоимости прав на земельный участок и объекты незавершенного строительства, оплата государственной пошлины, публикация сведений о банкротстве, охрана объекта.

При этом указанное финансирование производится только по тем объектам, которые находятся в работе Фонда, то есть с момента вступления в законную силу определения суда об удовлетворении заявления о намерении погасить требования к должнику об уплате обязательных платежей в полном объеме.
В свою очередь, согласно статье 188 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанное определение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия решения, датой исчисления которого считается дата изготовления определения в полном объеме.

Таким образом, обязательства по финансированию расходов конкурсного управляющего в рамках дела о банкротстве возникают по истечении месяца со дня изготовления определения суда в полном объеме.

Какой механизм оформления и реализации региональным фондом помещений, по которым Фондом были произведены выплаты денежной компенсации гражданам?

Пунктом 6 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»№127-ФЗ от 26.10.2002 предусмотрено, что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 вышеуказанного Федерального закона, признаются погашенными.

Для реализации помещений региональный фонд обращается в суд с заявлением о признании обременения в виде записи о договоре долевого участия в пользу участника строительства, получившего выплату, отсутствующим. К данному заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие выплату участникам строительства.

В дальнейшем объект недвижимости реализуется как свободное помещение в соответствии с Порядком реализации свободных объектов недвижимости, и денежные средства, полученные от их реализации, направляются в Фонд в соответствии с соглашениями о финансировании.

Имеет ли право региональный фонд передавать участникам строительства (в том числе цессионариям) объект недвижимости, площадь которого превышает 120 кв. метров, в случае если указанный объект был приобретен непосредственно у регионального фонда (застройщика проблемного объекта)?

В соответствии с пунктом 15.10.1 Порядка реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, утвержденного решением правления публично-правовой компании «Фонд развития территорий» от 01.03.2022 № 2/14 (далее – Регламент), региональный фонд не передает участнику строительства объект недвижимости по акту приема-передачи либо по одностороннему акту передачи объекта в случае, если участником строительства (первоначальным участником строительства либо цессионарием в случае наличия уступок права требования по данному объекту) является юридическое лицо/индивидуальный предприниматель.

На основании пункта 15.10.2 Регламента региональный фонд не передает участнику строительства объект недвижимости по акту приема-передачи либо по одностороннему акту передачи объекта в случае, если общая площадь объектов недвижимости у одного участника превышает 120 кв. метров. 

Однако данные правила не распространяются на участников строительства (в том числе цессионариев), которые приобрели объекты недвижимости непосредственно у регионального фонда (застройщика проблемного объекта), и соответственно региональный фонд имеет право передавать участникам строительства (в том числе цессионариям) объекты недвижимости, площадь которых превышает 120 кв. метров.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 30.12.2021 № 436-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» необходимо ли вносить изменения в учредительные документы региональных фондов?

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 436-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 436-ФЗ) публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» переименована в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий».

Изменение наименования не является реорганизацией, не изменяет и не прекращает права и обязанности публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в отношении Российской Федерации и любых третьих лиц, включая кредиторов.

В связи с тем, что деятельность региональных фондов, которая регламентируется статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не затронули изменения, изложенные в Законе № 436-ФЗ, внесение изменений в учредительные документы региональных фондов не требуется.

Возможно ли использование региональным фондом денежных средств, полученных от членов кооператива в целях погашения имеющейся задолженности по договорам участия в долевом строительстве, а также денежных средств, полученных региональным фондом при увеличении фактической площади над проектной?

Согласно п. 3 ст. 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) финансирование мероприятий, предусмотренных ч. 1 ст. 13.3 Закона № 218-ФЗ, осуществляется при условии заключения жилищно-строительным кооперативом соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) либо в случае отсутствия решения о его создании на основании решения Правительства Российской Федерации – публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд).

На основании условий соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов жилищно-строительного кооператива финансовая помощь предоставляется Фондом на цели финансирования мероприятий в отношении объектов в том числе путем возмещения расходов застройщика, понесенных за счет собственных средств в соответствии с целями, предусмотренными нормативно-правовыми актами, устанавливающими правила предоставления из федерального бюджета субсидий региональному фонду на соответствующий календарный год для осуществления мероприятий (п. 3.1 соглашения о финансировании).

С учетом осуществления Фондом финансирования мероприятий по завершению строительства, по аналогии с предусмотренным в соглашении о финансировании порядком распоряжения денежными средствами от реализации свободных объектов, денежные средства, полученные от участников долевого строительства в целях погашения имеющейся задолженности по договорам участия в долевом строительстве, а также денежные средства, полученные при увеличении фактической площади над проектной, не подлежат использованию региональным фондом в целях реализации мероприятий по завершению строительства проблемных объектов.

Типовой формой соглашения о финансировании, утвержденной в соответствии с протоколом правления Фонда от 15.07.2021 № 2/56, предусмотрена обязанность застройщика по перечислению в течение 10 (десяти) рабочих дней в Фонд денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке, по перечислению Фонду всей суммы, за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов застройщика на реализацию свободных объектов в пределах 10 (десяти) процентов от суммы денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке. При этом застройщик обязан представить в Фонд первичные документы, подтверждающие объем понесенных застройщиком расходов, связанных с реализацией свободных объектов.

Обязанность регионального фонда, аналогичная указанной обязанности застройщика, предусмотрена типовой формой соглашения о финансировании, утвержденной в соответствии с протоколом правления Фонда от 28.09.2021 № 2/77.

Таким образом, в случае получения региональным фондом денежных средств участников долевого строительства региональный фонд обязан перечислить Фонду сумму полученных денежных средств. Самостоятельное использование региональным фондом указанных денежных средств не предусмотрено положениями соглашения о финансировании.

Какую компенсацию получат граждане, включенные в реестр выплат после принятия решения наблюдательного совета публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) о выплате возмещения?

Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 утверждены Правила выплаты возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Фонд осуществляет выплату возмещения на основании сведений, переданных конкурсным управляющим, в соответствии с нормами, предусмотренными Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.06.2017 «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного Фондом.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина стоимости 1 кв.м., отраженная в отчете (стоимость объекта оценки), соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Выплата возмещения гражданам, включенным в реестр выплат после принятия решения наблюдательного совета Фонда, осуществляется на основании отчета оценщика, произведенного на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия решения наблюдательного совета Фонда.

Участники долевого строительства были включены в РТУС после решения наблюдательного совета Фонда. Кем должен быть представлен перечень документов и сведений в Фонд, а также какие документы и сведения должны быть представлены?

Согласно пункту 3 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее – требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства (далее – РТУС), который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

В случае если участники долевого строительства были включены в РТУС после решения, принятого наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд), конкурсный управляющий должен обратиться в Фонд в целях представления документов и сведений согласно пункту 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве.
Перечень документов и сведений, которые должен представить в Фонд конкурсный управляющий, утвержден приказом генерального директора Фонда от 25.12.2020 № 08-197-од «Об утверждении типовых форм писем, уведомлений, заявлений и запросов, связанных с деятельностью арбитражных (конкурсных) управляющих» (в редакции приказа от 30.06.2021 № 08-205-од).

Перечень запрашиваемых Фондом документов и сведений:

1. Выписка из РТУС.

2. Документы, подтверждающие право участника долевого строительства на помещение. Если право возникло в результате цессии – все документы, подтверждающие права каждой стороны последовательно от заключенного с застройщиком договора до договора, подтверждающего право требования.

3. Документы, подтверждающие перечисление денежных средств на счет застройщика во исполнение обязательств участника долевого строительства по договору: приходные кассовые ордера, платежные поручения, чеки, выписки с расчетного счета банка и иные документы. Если право возникло в результате цессии – документы, подтверждающие исполнение обязательств участника долевого строительства по каждому договору.

4. В случае если право возникло в результате наследования – документы, подтверждающие права наследования на помещение и переход прав наследнику.

5. Определение суда о включении участника долевого строительства в реестр требований кредиторов. В случае если конкурсный управляющий самостоятельно включает требования участника долевого строительства в РТУС – сведения об уважительности причин пропуска срока обращения кредитора, пояснение о причине включения конкурсным управляющим самостоятельно в реестр требований кредиторов гражданина – участника долевого строительства.

6. В случае оформления гражданами – участниками долевого строительства права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме – судебные акты, на основании которых за участником признано право собственности.

7. В случае отсутствия запрашиваемых документов (их части) – сведения об их отсутствии с указанием причин.

В какую очередь реестра требований кредиторов включаются требования фонда субъекта Российской Федерации в случае превышения совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, над стоимостью прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю?

В соответствии с п. 4 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы.

Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона № 127-ФЗ.

Таким образом, согласно п. 4 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ требования фондов субъектов Российской Федерации по результатам рассмотрения заявления о намерении подлежат включению в состав третьей очереди реестра требований кредиторов должников-застройщиков.

Учитывая изложенное, фондам субъектов Российской Федерации рекомендуется при рассмотрении судом заявлений о намерении в порядке ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ в просительной части данных заявлений указывать о необходимости включения требований фондов субъектов Российской Федерации в состав третьей очереди реестра требований кредиторов должников-застройщиков.

Кроме того, необходимо учитывать судебную практику, согласно которой требования фондов субъектов Российской Федерации были включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника, а именно: определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2021 по делу № А32-7264/2019, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2021 по делу № А65-4184/2020.

Как оплачиваются работы по установке ограждения строительной площадки объекта, переданного Фонду субъекта Российской Федерации для завершения строительства?

Для выполнения работ по установке ограждения строительной площадки объекта незавершенного строительства Фонд субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) в рамках заключенного с публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) соглашения о финансировании завершения строительства объекта вправе объявить отдельный конкурс для определения подрядчика и заключения договора на выполнение указанного вида работ согласно Федеральному закону от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

Фонд компенсирует данные затраты в рамках заключенного соглашения о финансировании после предоставления региональным фондом договора и подтверждающих первичных документов.

После оплаты выполненных работ согласно заключенному договору региональному фонду необходимо исключить данные затраты из договора генерального подряда и главы 8 сводного сметного расчета «Временные здания и сооружения» для недопущения задвоения затрат.

Необходимо ли при передаче функции застройщика от ЖСК переоформлять разрешение на строительство на региональный фонд?

Согласно п. 3 статьи 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) финансирование мероприятий по завершению строительства объекта осуществляется при условии заключения жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд).
Соглашение о передаче функции застройщика между региональным фондом и ЖСК, созданным в рамках процедуры банкротства застройщика, согласно статье 13.3 Федерального закона № 218-ФЗ заключается после принятия решения наблюдательным советом Фонда.

Пунктом 1 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что имущество Фонда (денежные средства) может использоваться на цели урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, обязательств застройщика по строительству объектов инфраструктуры, в том числе на финансирование мероприятий, указанных в подпункте 1 пункта 2 данной статьи, а именно на завершение строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 2.5 типового соглашения между региональным фондом и ЖСК о передаче функции застройщика региональный фонд наделяется правами владения, пользования объектами и иным имуществом, необходимым для завершения строительства объектов на период и в пределах полномочий, которые установлены законодательством Российской Федерации и соглашением, в том числе правом пользования земельным участком, в отношении которого заключается договор аренды или субаренды.

На основании пункта 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Согласно пункту 21.10 статьи 51 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело право на земельный участок, обязано уведомить в письменной форме уполномоченный орган власти на выдачу разрешений на строительство.
В пункте 21.14 статьи 51 ГрК РФ указано, что в срок не более семи рабочих дней со дня получения уведомления или заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы власти принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа.

Таким образом, при передаче функции застройщика между ЖСК и региональным фондом последнему необходимо направить в соответствующий орган власти уведомление о внесении изменений в действующее разрешение на строительство в связи с получением функции застройщика.

На каком основании можно изменить предельный объем финансирования строительства объекта?

24.11.2021 Постановлением Правительства РФ № 2023 были внесены изменения в статью 15 Постановления Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192. Таким образом, в настоящее время изменение предельного объема финансирования строительства объекта возможно при следующих условиях:


а) представленного фондом субъекта Российской Федерации (далее - региональный фонд) положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, в ходе которой проведена проверка достоверности определения сметной стоимости строительства, с учетом соблюдения требования в части определения предельного объема финансирования за счет имущества публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее – Фонд) и за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации, в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящих Правил;


б) полученных Фондом положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий, если Правительством Российской Федерации принято решение об осуществлении Фондом мероприятий по завершению строительства;


в) внесенных Фондом или региональным фондом после получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий изменений в сметную документацию в связи с применением индексов изменения сметной стоимости строительства, определенных в соответствии с методикой расчета индексов изменения сметной стоимости строительства, утвержденной Минстроем РФ, без изменений физических объемов работ, конструктивных, организационно-технологических и других решений, предусмотренных проектной документацией;


г) изменения сметной стоимости строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры в результате пересчета такой сметной стоимости Фондом или фондом субъекта Российской Федерации с применением индекса-дефлятора инвестиций в основной капитал, указанного в базовом сценарии прогноза социально-экономического развития Российской Федерации, размещенного на официальном сайте Минэкономразвития РФ, действующего на дату указанного пересчета сметной стоимости строительства, в целях приведения стоимостных показателей сметной стоимости строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры в цены периода, в течение которого осуществляется финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или объектов инфраструктуры.


Необходимо отметить, что согласно предыдущей редакции Постановления предельный объем финансирования мог быть изменён только на основании представленного региональным фондом положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Вправе ли фонд субъекта Российской Федерации произвести возврат денежных средств участникам долевого строительства в случае уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию?

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2021 № 2023 внесены изменения в типовую форму соглашения о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) из бюджета субъекта Российской Федерации, утвержденную постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192. Согласно данным изменениям средства субсидии бюджета субъекта Российской Федерации могут быть использованы на цели исполнения обязательств застройщика по передаче участникам долевого строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии с условиями договора, в том числе на цели возврата разницы в цене объекта строительства, в случае уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию по сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, если такой возврат предусмотрен данным договором.

С учетом изложенного фонд субъекта Российской Федерации, являющийся застройщиком проблемного объекта, вправе обратиться в Фонд для получения бюджетных ассигнований на возврат денежных средств участникам долевого строительства в случае перерасчета цены договора ввиду уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию.

Как производится замена лица, включенного в РТУС, в случае уступки права требования по договору долевого участия?

Согласно пункту 3 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства
о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства после получения уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

Таким образом, если участник строительства включенный в РТУС решением конкурсного управляющего и не имеет задолженность по оплате по договору участия в долевом строительстве, тогда замена лица, включенного в РТУС производится конкурсным управляющим на основании договора долевого участия уступки права требования.

В случае, если участник строительства был включен в РТУС на основании определения арбитражного суда и имеет задолженность по оплате договора долевого участия, тогда при уступки права требования на основании пункта 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Согласно пункту 2 статьи 48 АПК РФ о замене стороны ее правопреемником или отказе в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован.

В этом случае после регистрации договора уступки права требования лицо должно обратиться в арбитражный суд в рамках указанного дела о банкротстве с заявлением о процессуальном правопреемстве. Определением суда будет проведена замена правообладателя в РТУС.

Какой порядок восстановления прав граждан - участников строительства, которые приобрели право требования на основании договора уступки права требования после передачи обязательств застройщика региональному Фонду?

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.
Согласно п. 9 ст. 201.15-2 Закона № 127-ФЗ перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Таким образом, в случае заключения договора уступки права требования участниками строительства, обязательства перед которыми были включены в РТУС до решения наблюдательного совета и переданы региональному Фонду по договору передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, такие требования подлежат удовлетворению путем передачи жилых помещений цессионариям по данным договорам.

При этом, согласно пункту 15 статьи 201.4 Закона № 127-ФЗ требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

Требования участников строительства, возникшие на основании договоров уступки прав требования от участников строительства после 13.07.2020 и после признания застройщика банкротом, и которые не были включены в реестр требований участников строительства на момент принятия Фондом Решения, не подлежат возмещению со стороны Фонда.

Должны ли передаваться региональному Фонду обязательства участников строительства, включенные в РТУС до принятия решения Наблюдательным советом Фонда о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, но после направления конкурсным управляющим РТУС, использовавшегося для принятия решения?

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) (далее – Решение), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, в случае если требование было включено в РТУС до даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, то обязательства по нему подлежат передаче региональному Фонду.

Возможно ли согласование Фондом субъекта Российской Федерации договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после передачи ему прав на объект долевого строительства?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

При заключении участниками долевого строительства договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после передачи объекта Фонду субъекта РФ Фонд субъекта РФ должен руководствоваться статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и действующими нормами гражданского законодательства, которые не препятствуют участнику долевого строительства в реализации данного права.

При этом у застройщика (Фонда субъекта РФ) возникает обязательство передать цессионарию помещение, являющееся предметом договора уступки.

Возможно ли предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства, требования которых были включены в реестр требований участников строительства, и обязательство по передаче квартир переданы Фонду субъекта Российской Федерации, возникшие ввиду увеличения площади помещений или наличия задолженности по основному договору долевого участия?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него
как на застройщика.

В соответствии со ст. 201.15-1. Закона о банкротстве передача обязательств застройщика перед участником строительства осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

В этой связи, вопрос оплаты оставшейся части должен быть решен в соответствии с условиями соответствующего договора.

При отсутствии регулирования данного вопроса в договоре, с учетом условий Соглашения, предоставление рассрочки не обосновано.

Возможно ли предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства по новому договору долевого участия, заключаемому Фондом субъекта Российской Федерации?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта РФ заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

Реализация (отчуждение) свободных объектов третьим лицам осуществляется Фондом субъекта в соответствии с Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих Фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, утвержденным правлением Фонда от 17.05.2021 № 2/37 (далее – Порядок). Согласно Порядку рассрочка платежей при реализации (отчуждении) свободных объектов третьим лицам не предусмотрена (раздел 8 Порядка).

Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации передавать объекты долевого строительства участникам долевого строительства, если у участника долевого строительства имеется задолженность по договору долевого участия?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

При передаче объектов долевого строительства (далее – объект) участнику долевого строительства (далее – участник) Фонд субъекта РФ должен руководствоваться статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и стремиться
к достижению плановых показателей результативности, установленных Соглашением.
В случае неисполнения участником обязанности по оплате по договору участия в долевом строительстве в полном объеме Фонд субъекта РФ вправе отказать участнику в передаче объекта и принять меры по взысканию задолженности.

Фонд субъекта Российской Федерации завершил строительство проблемного объекта, функции застройщика по которому переданы Фонду от ЖСК. Далее, согласно заключенного соглашения региональный фонд передал объект целиком в ЖСК. Кто имеет право на реализацию свободных жилых помещений объекта?

В соответствии с пунктом 3 статьи 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), до принятия Наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) решения о финансировании завершения строительства проблемного объекта члены жилищно-строительного кооператива (далее – ЖСК) на общем собрании должны принять решение (при наличии предусмотренных уставом ЖСК полномочий принятия соответствующего решения) о передаче на баланс фонда субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) помещений, в отношении которых у ЖСК отсутствует обязанность по их передаче гражданам – членам ЖСК (далее - свободные помещения) после завершения строительства объекта.

Соглашение о передаче функции застройщика между региональным фондом и ЖСК, созданным в рамках процедуры банкротства застройщика, согласно статье 13.3 Федерального закона № 218-ФЗ заключается после решения Наблюдательного совета Фонда.

Согласно пункту 2.5 типового соглашения между региональным фондом и ЖСК региональный фонд наделяется правами владения, пользования Объектами и иным имуществом, необходимым для завершения строительства Объектов, на период и в пределах полномочий, которые установлены законодательством Российской Федерации и Соглашением. Окончание выполнения функций застройщика и передача результата их выполнения ЖСК оформляются Сторонами подписанием акта приема-передачи, который удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по Соглашению и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

Передача в собственность регионального фонда свободных помещений в Завершенных строительством объектах, при их наличии, подлежит урегулированию Сторонами в рамках отдельного соглашения. Таким образом право на реализацию свободных помещений объекта имеет региональный фонд.

Фонд субъекта Российской Федерации завершил строительство проблемного объекта, функции застройщика по которому переданы Фонду субъекта от ЖСК. Кто должен передавать жилые помещения членам ЖСК?

Согласно п. 3. статьи 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» финансирование мероприятий, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, осуществляется при условии заключения жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК) соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации (далее – региональный фонд) либо в случае отсутствия решения о его создании на основании решения Правительства Российской Федерации – публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд).

В качестве встречного исполнения ЖСК передает региональному фонду или Фонду соответственно помещения в объектах недвижимости, строительство которых завершено, если в отношении указанных помещений у ЖСК отсутствует обязанность по передаче их гражданам - членам ЖСК, при их наличии.

Таким образом обязательства по передаче членам ЖСК квартир после ввода в эксплуатацию жилого дома и помещений, если в отношении указанных помещений у ЖСК отсутствует обязанность по их передаче членам ЖСК, возникает непосредственно у ЖСК. Таким образом, передавать жилые помещения членам ЖСК должен сам ЖСК.

Возможно ли предоставление региональным Фондом рассрочки участникам долевого строительства (при реализации объектов недвижимости)?

Протоколом заседания правления публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» от 17.05.2021 № 2/37 утвержден Порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих Фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве (далее – Порядок).


Приложениями № 4-7 Порядка утверждены типовые формы договоров участия в долевом строительстве, в соответствии с которыми предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства не предусмотрено.

Каким образом Фонд осуществляет оплату актов о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов?

В публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) из фондов защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонды субъектов Российской Федерации) поступают акты о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов в соответствии с условиями соглашений о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов застройщиков.

В указанных актах о финансировании/заявках на финансирование отражены в том числе судебные расходы (текущие платежи, требования кредиторов первой и второй очереди), перевод средств в качестве компенсации которых необходимо осуществлять на специальные банковские счета должников на основании принятых судебных актов по удовлетворению заявлений Фондов субъектов Российской Федерации о намерении стать приобретателями земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями (далее – заявления
о намерении).

В ряде случаев суды, удовлетворяя заявления о намерении, обязывают Фонды субъектов Российской Федерации внести на специальные банковские счета застройщиков-должников средства по всем очередям требований по текущим платежам.

Вместе с тем на основании пункта 8 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере имеющейся задолженности).

Согласно пункту 5 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ в расчет суммы входят текущие платежи, связанные с судебными расходами по делу о банкротстве, с выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом № 127-ФЗ является обязательным, требования кредиторов первой и второй очереди.

Следовательно, согласно положениям пункта 5 статьи 201.10, пункта 8 статьи 201.15-1 Закона № 127-ФЗ погашению подлежат исключительно текущие платежи первой очереди, а также установленная на определенную дату задолженность по погашению требований первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов.

Соответственно, погашение задолженности по текущим платежам иной очереди, в том числе оплата услуг привлеченных лиц, не относящихся к обязательным услугам, для передачи объектов должника в порядке, установленном Законом № 127-ФЗ, не предусмотрено.

Фондам субъектов Российской Федерации рекомендуется руководствоваться следующими принципами:

1. В случаях, когда в процессе подачи Фондами субъектов Российской Федерации заявлений о намерении конкурсные управляющие направляют реестры текущих платежей, в которые включаются текущие платежи второй и последующей очередности, необходимо представлять в арбитражный суд пояснения и судебную практику, подтверждающие необходимость включения в состав текущих платежей, подлежащих погашению в рамках удовлетворения заявлений о намерении Фондов субъектов Российской Федерации, только текущих платежей первой очереди, а также требований кредиторов первой и второй очереди (при наличии).

2. В случаях, когда суды удовлетворяют заявления о намерении и обязывают Фонды субъектов Российской Федерации внести на специальные банковские счета должников средства по всем очередям требований по текущим платежам, необходимо обжаловать такие судебные акты
в апелляционном порядке. Одновременно с подачей апелляционной жалобы следует направлять ходатайство о приостановлении действия принятого судебного акта.

3. В случаях, когда Фондом исполнены (оплачены) акты о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов Фонда субъекта Российской Федерации по определениям/постановлениям судов, по которым планируется обжалование судебных актов, Фондам субъектов Российской Федерации необходимо направлять в арбитражный суд ходатайства о введении обеспечительных мер в отношении запрета на расходование перечисленной Фондом субъектов Российской Федерации на специальный банковский счет застройщика суммы по текущим платежам, а также требованиям кредиторов первой, второй очереди (при наличии) до момента рассмотрения вышестоящим судом апелляционной/надзорной жалобы по делу.

 Дополнительно сообщаем, что Фондам субъектов Российской Федерации необходимо определить механизм возврата денежных средств конкурсными управляющими в случаях, если Фондом исполнены (оплачены) акты о финансировании/заявки на финансирование судебных расходов Фонда субъекта Российской Федерации по определениям/постановлениям судов
и в последующем суммы судебных расходов по таким судебным актам скорректированы вышестоящим судом.

Какие документы орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен представить в ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» для рассмотрения ходатайства о восстановлении прав граждан?

Ссылка на перечень (приложение № 2).

Вправе ли региональный фонд при возврате в ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» денежных средств, полученных от реализации квартир, производить вычет сумм налогов, исчисляемых в связи с данной реализацией?

Доходы от реализации квартир (прав требований в рамках договоров долевого участия в строительстве) облагаются налогом на прибыль
в соответствии с главой 25 Налогового кодекса РФ.
Региональный фонд согласно п. 3.7.2 типового соглашения в течение 10 рабочих дней с даты получения денежных средств в качестве исполнения по сделке обязан перечислить ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» всю сумму, за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов на реализацию свободных объектов в пределах 10% от суммы денежных средств, полученных в качестве исполнения по сделке. При этом региональный фонд обязан предоставить
в Фонд первичные документы, подтверждающие объем понесенных расходов, связанных с реализацией свободных объектов.
Региональные фонды не имеют собственных средств, предусмотренных на уплату налогов, исчисляемых в связи с реализацией квартир.
Расходы в размере сумм налогов, связанных с реализацией свободных объектов, покрываются за счет средств, полученных от реализации данных объектов, и в установленный лимит расходов на реализацию не включаются.
Таким образом, региональные фонды направляют в ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» денежные средства, полученные от реализации квартир, за вычетом денежных средств, необходимых для уплаты налогов, а также денежных средств, необходимых для погашения расходов на реализацию свободных объектов в пределах 10% от суммы денежных средств, полученных от их реализации.

Каков алгоритм Фонда субъекта Российской Федерации по распоряжению денежными средствами, поступившими в качестве оплаты задолженности от участников долевого строительства?

Фонд субъекта Российской Федерации согласно пункту 3.10 типовой формы Соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства, утвержденной протоколом заседания Правления публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) от 02.09.2021 № 2/69 перечисляет в течение 10 (десяти) рабочих дней в Фонд денежные средства, полученные от участников строительства, требования которых включены в реестр требований участников, в качестве исполнения обязательства по оплате цены договора в неисполненной части, а также в качестве доплаты к цене договоров участия в долевом строительстве за увеличение фактической площади по завершении строительства.

Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации передавать помещения гражданам, если их требования были включены в реестр требований участников строительства после дня принятия ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ?

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) (далее – Решение), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ. Таким образом, требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом Решения, не подлежат удовлетворению Фондом субъекта Российской Федерации, а подлежат удовлетворению Фондом путем выплаты возмещения участникам строительства.

Какой алгоритм действий Фонда субъекта Российской Федерации при выявлении факта включения в РТУС нежилого помещения площадью более 7 кв. м?

В соответствии с ч. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований ст. 201.8-1 и ст. 201.8-2 Закона № 127-ФЗ.


Согласно п. 7 ч. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ в реестр требований участников строительства включаются сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.


При этом согласно п. 3.1 ч. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства – физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). Для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.


При несоответствии сформированного РТУС требованиям Закона № 127-ФЗ необходимо устранять данное обстоятельство, исключая из РТУС соответствующие требования посредством обращения в суд.


Какой порядок исключения объектов из единого реестра проблемных объектов (далее – ЕРПО) в случае отсутствия обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве?

В соответствии с ч. 1.4. ст. 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаниями для исключения объектов из ЕРПО является:

–     ввод соответствующего объекта в эксплуатацию;

–     вынесение определения арбитражного суда о передаче публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

–     выплата всем гражданам - участникам строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства соответствующего проблемного объекта, включенного в единый реестр проблемных объектов, страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве;

–     погашение субъектом Российской Федерации требований всех граждан - участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований в порядке, установленном субъектом Российской Федерации;

–     отсутствие обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении соответствующего проблемного объекта, в случае, если в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в отношении такого застройщика не введена процедура, применяемая в деле о банкротстве застройщика.


В случае если в отношении застройщика введена процедура банкротства, то исключение объектов возможно после прекращения/завершения производства по делу о банкротстве в соответствии со ст. 57 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» согласно части 3 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ состав сведений ЕРПО устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из ЕРПО, размещаются контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с формой, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Закона № 214-ФЗ.

Может ли физическое лицо получить возмещение по требованию о передаче жилого помещения, если право требования приобретено после признания застройщика банкротом?

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

Возможно ли применение механизмов ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в отношении проблемного объекта, по которому разрешение на строительство было выдано физическому лицу?

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) осуществляет деятельность в рамках полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ).


Порядок принятия решения Фондом о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, или решения о нецелесообразности финансирования таких мероприятий за счет имущества Фонда, сформированного в том числе за счет компенсационного фонда, сформированного в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в Фонд, установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 «Об утверждении Правил принятия решения Фондом о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ (далее – Правила).


Согласно пункту 4 Правил решение о нецелесообразности финансирования принимается наблюдательным советом Фонда при наличии хотя бы одного из предусмотренных частью 3.3 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ условий принятия решения о нецелесообразности финансирования. Ввиду того, что разрешение на строительство в отношении объектов незавершенного строительства было выдано физическому лицу, а не юридическому лицу, правообладателю земельного участка, применение механизмов восстановления прав пострадавших граждан – участников долевого строительства, предусмотренных Федеральным законом № 218-ФЗ не представляется возможным (за исключением случаев, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 10.04.2021 № 575).

Насколько правомерно указание юридических лиц в реестре о передаче жилых помещений на передачу жилых помещений?

В соответствии с Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты» (далее –Закон № 151-ФЗ) внесены изменения в подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно указанным изменениям юридические лица исключены из числа лиц, признаваемых участниками строительства.


Согласно пункту 16 статьи 16 Закона № 151-ФЗ положения параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ (в редакции Закона № 151-ФЗ) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после вступления в силу Закона № 151-ФЗ. Таким образом, в случае возбуждения дела о банкротстве до вступления в силу Закона № 151-ФЗ подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 в соответствии с Законом № 127-ФЗ применятся без учета изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ, указание юридических лиц в реестре о передаче жилых помещений в указанном случае является правомерным.

Каким документом регламентирован порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве?

Реализация объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации, регламентируется «Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве». Указанный Порядок утвержден Правлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) (протокол заседания Правления Фонда от 17.05.2021 № 2/37).


Основными задачами указанного выше порядка являются:

– установление порядка реализации объектов, а также правил взаимодействия фонда субъекта с Фондом, оценщиком, агентом;

– установление требований и методических рекомендаций к ценообразованию, подготовке задания на оценку;

– определение перечня документов, оформляемых в процессе осуществления мероприятий по реализации объектов.


Данный порядок размещен на официальном сайте Фонда в разделе «Нормативно-правовая база».

В каких случаях считается, что помещение свободно от обязательств, а в каких является обремененным и подлежит передаче гражданам-членам кооператива?

В соответствии со ст. 13.3. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ). финансирование мероприятий, по завершению строительства объекта кооператива осуществляется при условии заключения кооперативом соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта. В качестве встречного исполнения кооператив передает Фонду субъекта Российской Федерации помещения и (или) машино-места в объектах недвижимости, строительство которых завершено, если в отношении указанных помещений и (или) машино-мест у кооператива отсутствует обязанность по передаче их гражданам - членам кооператива, при их наличии.


В указанном случае «помещениями, в отношении которых у кооператива отсутствует обязанность по их передаче членам кооператива» являются помещения, которые остались в многоквартирном доме после его ввода в эксплуатацию и удовлетворения требований всех участников строительства (членов кооператива).

Какой механизм предусмотрен для восстановления прав участников строительства, вступивших в члены кооператива, но в последующем вышедших из кооператива по личному заявлению?

В соответствии с ч. 9 ст. 13.3 218-ФЗ Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) прием новых членов в кооператив, уступка пая членами кооператива не допускаются со дня обращения кооператива в публично-правовую компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии со статьей 113 Жилищного кодекса Российской Федерации в уставе кооператива должны содержаться сведения о наименовании, целях деятельности, порядке вступления, выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов и т. д.

Таким образом, механизмы Фонда по восстановлению прав участников строительства, вышедших из кооператива по личному заявлению на момент обращения кооператива в Фонд, действующим законодательством не предусмотрены, а спорные вопросы регулируются уставом кооператива.

Ведение претензионно-исковой работы по взысканию паевых взносов с членов кооператива осуществляется также кооперативом.

Какой механизм предусмотрен для восстановления прав участников строительства, не вступивших в члены кооператива, но имеющих определение Арбитражного суда с требованием о передаче помещения?

Порядок передачи прав застройщика созданному участниками строительства кооперативу регулируется статьей 201.10 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям на основании определения суда о передаче прав застройщика кооперативу.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства кооперативу требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными.

Таким образом, механизм, предусмотренный статьей 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» распространяется только на членов кооператива, вступивших в него в установленном порядке.

Может ли Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему вместе с обязательствами застройщика обязательств, возникающих из денежных требований участников строительства, удовлетворять такие требования путем передачи участнику строительства помещений в натуре?

Участники строительства в рамках дела о банкротстве могут отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилых помещений или машино-мест (п. 1 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ). В результате расторжения договоров долевого участия в строительстве, на основании судебного акта, за кредиторами устанавливается залоговый статус и несмотря на расторжение договоров долевого участия в строительстве, залоговые кредиторы признаются участниками строительства, имеющими денежное требование к застройщику.

В соответствии с пунктом 4.1. ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) осуществляется в том числе гражданам - участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 23 июля 2020 г. № 306-ЭС20-9988 разъяснил, что нормы Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)не предусматривают трансформацию денежных требований участников строительства в требования о передаче жилых помещений.

Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему обязательств застройщика принимать обязательства, возникающие из денежных требований участников строительства?

Абзацем 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с вышеуказанной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Из изложенного следует, что приобретателю передаются обязательства застройщика по передаче помещений, в том числе перед участниками строительства, имеющими денежные требования к застройщику.

Указанный вывод подтверждается формирующейся судебной практикой (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 № 15АП-10655/2020 по делу № А32-7264/2019).

Таким образом, одновременно с передаваемыми правами на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями приобретателю подлежат передаче обязательства застройщика перед участниками строительства согласно реестру требований участников строительства, в том числе требования третьей очереди в реестре требований кредиторов (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

Возможно ли получить компенсацию участниками строительства при отмене разрешения на строительство на основании судебного акта?

Согласно подпункту 3 пункта 3.3 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признание разрешения на строительство недействительным на основании судебного акта является основанием для отказа Фондом в принятии решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам – участникам строительств.

Среди членов жилищно-строительного кооператива, которому были переданы права застройщика, присутствуют те, кто приобрел квартиры по переуступке прав требования после создания кооператива. Затем приобретатели были приняты в члены жилищно-строительный кооператива . Может ли данная категория членов жилищно-строительный кооператива претендовать на компенсацию или получение квартир в случае завершения строительства проблемного объекта?

Граждане, которые приобрели права по переуступке от физических лиц – членов жилищно-строительного кооператива до даты обращения жилищно-строительного кооператива в Фонд, могут получить возмещение или квартиры в случае завершения строительства проблемного объекта (статья 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Правильно ли мы понимаем, что участники строительства, расторгнувшие договоры долевого участия и включенные в РТУС с денежными требованиями, в силу п.4.1 ст.13 Закона № 218-ФЗ вправе только получить выплату в ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»?

Абзацем 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с вышеуказанной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Из изложенного следует, что приобретателю передаются обязательства застройщика по передаче помещений, в том числе перед участниками строительства, имеющими денежные требования к застройщику.
Указанный вывод подтверждается формирующейся судебной практикой (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 № 15АП-10655/2020 по делу № А32-7264/2019).

Таким образом, одновременно с передаваемыми правами на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями приобретателю подлежат передаче обязательства застройщика перед участниками строительства согласно реестру требований участников строительства, в том числе требования третьей очереди в реестре требований кредиторов (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

В качестве члена  жилищно-строительного кооператива, которому были переданы права застройщика, присутствует некоммерческая организация, которая по договорам долевого участия оплатила жилые помещения и требования которой были признаны обоснованными и включены в реестр требований участников строительства в соответствии с решением арбитражного суда. Может ли в данном случае некоммерческая организация претендовать на получение квартир в случае завершения строительства?

Жилищно-строительный кооператив вправе обратиться в публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. В этом случае по завершении строительства объекта незавершенного строительства некоммерческая организация – член жилищно-строительного кооператива вправе претендовать на получение квартир (ст. 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Инструкция о возможностях сервиса.
Нажмите, чтобы посмотреть