Вопросы от регионов
Завершение строительства
Необходимо ли проведение государственной экспертизы достоверности сметной стоимости строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого ранее было получено положительное заключение по итогам экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий?


Между Фондом и фондом субъекта Российской Федерации заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение). 
Согласно пунктам 4.5 и 6.2.2 Соглашения основанием для компенсации Фондом за счет финансовой помощи расходов фонда субъекта Российской Федерации является получение им положительного заключения по результатам государственной экспертизы проектно-сметной документации по объекту в объеме, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
В соответствии с частью 5.6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (введена в действие Федеральным законом от 29.12.2020 № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс российской федерации 
и отдельные законодательные акты Российской Федерации») при проведении государственной экспертизы проектной документации 
на многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях финансирования Фондом или фондом субъекта Российской Федерации, созданным в соответствии со статьей 21.1  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, оценка соответствия такой проектной документации требованиям, предусмотренным пунктом 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не осуществляется 
в случае, если в отношении такой проектной документации ранее было получено заключение по итогам экспертизы проектной документации и в нее не были внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации. В этом случае предметом государственной экспертизы проектной документации является проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, предусмотренная пунктом 2 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 
Использование ранее полученного заключения экспертизы возможно при урегулировании фондом субъекта Российской Федерации вопроса правообладания проектной документацией, которая прошла государственную экспертизу.
Таким образом, в случае, если ранее в отношении проектной документации по объекту было получено заключение по итогам экспертизы проектной документации и в нее не были внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, предметом государственной экспертизы проектной документации должна являться проверка достоверности определения сметной стоимости завершения строительства указанного объекта

Должен ли региональный Фонд передавать помещения гражданам, если их требования были включены в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ?

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее соответственно – Закон № 218-ФЗ, Решение), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ.
Таким образом, требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом Решения, не подлежат удовлетворению региональным Фондом, а подлежат удовлетворению Фондом путем выплаты возмещения участникам строительства.

Какую стоимость строительства указывать в разделе 18.1 в проектной декларации в ЕИСЖС Фонду субъекта Российской Федерации?

В проектной декларации в разделе 18.1 указывается планируемая стоимость всего строительства.

Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) переходят права и обязанности застройщика проблемного объекта. Согласно статье 201.1 Закона о банкротстве конкурсный управляющий представляет сведения о стоимости земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства).

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) после принятия решения наблюдательным советом Фонда заключает с Фондом субъекта Российской Федерации соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства, в котором указывает сумму финансовой помощи на завершение строительства.

С учетом изложенного в разделе 18.1 проектной декларации целесообразно отражать совокупность вышеуказанных сумм: сумму согласно представленному конкурсным управляющим отчету о стоимости земельного участка и неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства) плюс сумму финансовой помощи согласно заключенному соглашению.


Какой порядок исключения объектов из единого реестра проблемных объектов (далее – ЕРПО) в случае отсутствия обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве?

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 273-ФЗ (далее – Закон) расширен перечень оснований для исключения объектов из ЕРПО. В соответствии с ч. 1.4. ст. 23.1 Закона основаниями для исключения объектов из ЕРПО является: - погашение субъектом Российской Федерации требований всех граждан - участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований в порядке, установленном субъектом Российской Федерации; - отсутствие обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении соответствующего проблемного объекта, в случае, если в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в отношении такого застройщика не введена процедура, применяемая в деле о банкротстве застройщика.

В случае если в отношении застройщика введена процедура банкротства, то исключение объектов возможно после прекращения/завершения производства по делу о банкротстве в соответствии со ст. 57 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно части 3 статьи 23.1 Закона состав сведений ЕРПО устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Закона. Сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из ЕРПО, размещаются контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с формой, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Закона.


Возможно ли на основании полученного положительного заключения экспертизы в части проверки достоверности определения сметной стоимости произвести корректировку суммы финансовой помощи по объекту, в отношении которого наблюдательным советом Фонда принято решение о завершении строительства?

Да, возможно. В целях рассмотрения Фондом вопроса корректировки суммы финансовой помощи Фонду субъекта Российской Федерации необходимо направить в адрес Фонда обращение в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 «Об утверждении правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого Строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов правительства российской федерации» и в качестве приложения – положительное заключение по итогам государственной экспертизы в части достоверности определения сметной стоимости.


По итогам рассмотрения обращения в случае подтверждения необходимости корректировки суммы финансовой помощи на основании полученного положительного заключения по итогам государственной экспертизы в части достоверности определения сметной стоимости вопрос изменения предельного объема финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства, выносится на рассмотрение правления Фонда и наблюдательного совета Фонда.


В случае одобрения коллегиальными органами Фонда корректировки суммы с Фондом субъекта будет заключено дополнительное соглашение к соглашению о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемного объекта.

Просим дать разъяснение по вопросу применения метода индексов-дефляторов при определении стоимости договоров строительного подряда между фондом субъекта Российской Федерации и генеральным подрядчиком.

В соответствии с пунктом 3 Правил предоставления в 2021–2023 годах субсидий из федерального бюджета в виде имущественного взноса Российской Федерации в имущество публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» для осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства и восстановлению прав граждан – участников долевого строительства, граждан – членов жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2020 № 2130, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и восстановлению прав граждан - участников 3 долевого строительства, граждан - членов жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов осуществляется путем предоставления денежных средств лицу, ставшему в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании его банкротом и об открытии конкурсного производства (далее - застройщик-банкрот), для осуществления расчетов по текущим обязательствам такого приобретателя в соответствии с целями, предусмотренными статьями 18 и 18.1 Закона № 214-ФЗ.


Согласно пункту 3 части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ использование денежных средств застройщиком допускается в целях проведения экспертизы проектной документации и оценки результатов инженерных изысканий, а также государственной экологической экспертизы, в случае если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами.


Особенности обязательной государственной экспертизы проектной документации и проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства в целях финансирования Фондом или фондом субъекта Российской Федерации мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов установлены частью 5.6 статьи 49 ГрК РФ.


В соответствии с пунктом 15(1) Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, в ходе которой проведена проверка достоверности сметной стоимости строительства, является основанием для установления предельного объема финансирования завершения строительства за счет имущества Фонда, сформированного в том числе за счет средств федерального бюджета и имущественного взноса субъекта Российской Федерации.


В этой связи сметная стоимость завершения строительства, достоверность определения которой подтверждена положительным заключением государственной экспертизы, не подлежит изменению с применением индексов дефляторов при определении стоимости договоров строительного подряда.

Просим дать разъяснение положений нормативных актов по вопросу необходимости прохождения государственной экспертизы проектной и сметной документации.

Между Фондом и Фондом субъекта Российской Федерации заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение).


В соответствии с заключенным Соглашением фонд субъекта Российской Федерации выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.


Согласно пункту 4.5 Соглашения сторонами согласован порядок получения финансовой помощи в целях компенсации расходов застройщика, одним из существенных условий которого является получение положительного заключения государственной экспертизы проектно-сметной документации объекта в объеме, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.


Кроме того, частью 2 статьи 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено: в случае если сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов, превышает десять миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит проверке на предмет достоверности ее определения в ходе проведения государственной экспертизы проектной документации.


Однако с учетом особенностей деятельности Фонда ГрК РФ содержит специальные нормы по экспертизе проектной документации в целях финансирования Фондом или фондом субъекта Российской Федерации, созданным в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.


В соответствии с частью 5.6 статьи 49 ГрК РФ (введена Федеральным законом от 29.12.2020 № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») при проведении государственной экспертизы проектной документации многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Законом № 214-ФЗ, оценка соответствия такой проектной документации требованиям, предусмотренным пунктом 1 части 5 статьи 49 ГрК РФ, не осуществляется, в случае если в отношении такой проектной документации ранее было получено заключение экспертизы проектной документации и в нее не были внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации. В этом случае предметом государственной экспертизы проектной документации является проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, предусмотренная пунктом 2 части 5 статьи 49 ГрК РФ.


Таким образом, если в проектную документацию, ранее получившую положительное заключение экспертизы (как государственной, так и негосударственной), не будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, предметом государственной экспертизы проектной документации должна являться проверка достоверности определения сметной стоимости указанных объектов.

В процессе строительства возможны изменения, которые необходимо отражать в проектной документации и которые могут потребовать прохождения повторной экспертизы. В заключении по результатам экспертизы стоимость повторной экспертизы не заложена. Возможно ли заключение договора с экспертизой на экспертное сопровождение в процессе строительства и за счет какой статьи возможно проводить данные мероприятия?

Средства финансовой помощи могут быть использованы для проведения государственной экспертизы проектно-сметной документации (пункт 3.2 Соглашения о финансировании, пункт 3 части 1 ст. 18 214-ФЗ), в том числе. возможно 100 % авансирование (пункт 4.8 соглашения о финансировании). Соглашением не установлен запрет на повторную экспертизу, однако необходимость ее проведения – в зоне ответственности застройщика, в связи с чем каждый случай проведения повторной экспертизы будет рассматриваться индивидуально.

В процессе строительства возможны изменения, которые могут повлиять на стоимость достройки объекта (материалы, оборудование заложенные в проекте сняты с производства, изменение стоимости технологических присоединений на основании нормативных актов и т. п.). Необходимо ли выполнять повторную проверку достоверности определения сметной стоимости? 

Да, поскольку проверка достоверности определения сметной стоимости  включена в экспертизу проектно-сметной документации (пункт 34 Постановления Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145 в редакции  Постановления Правительства  Российской Федерации от 31.12.2019 № 1948).

Возможно ли заключение региональным фондом договора о передаче функций технического заказчика (для осуществления обследования технического состояния объекта, корректировки проектно-сметной документации и получения на нее положительного заключения государственной экспертизы) до принятия по объекту решения Наблюдательным советом Фонда и заключения соглашения между Фондом 
и региональным фондом о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов?

Заключение таких договоров не представляется возможным в отсутствие статуса застройщика, то есть до передачи объекта в порядке, предусмотренном статьей 201.15.1 Федерального закона  от 26.10.2002  № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Возможна ли передача техническому заказчику функций по отбору генерального подрядчика?

Организация мероприятий по отбору генерального подрядчика техническим заказчиком возможна, если соответствующая услуга будет предусмотрена 
в договоре.

Инструкция о возможностях сервиса.
Нажмите что бы посомтреть