Дольщикам
Действия, права, требования участников долевого строительства
Квартира не была передана в срок, установленный действующим договором (со старым застройщиком) - как и с кого требовать неустойку?

Денежные требования о взыскании предусмотренной договором или законом неустойки подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве и удовлетворяется в соответствии с очередностью, установленной Законом о банкротстве (статья 201.9), в случае поступления денежных средств в конкурсную массу должника. Сроки завершения строительства уже нарушены застройщиком (если застройщик признан банкротом) и данные требования уже могут предъявляться в Арбитражный суд. Если расторгнут ДДУ, требуется обратиться к конкурсному управляющему.

Мой ДДУ находится на регистрации в Росреестре. У меня оформлена ипотека, которую я оплачиваю ежемесячно. Что делать? Будет ли позже зарегистрирован мой ДДУ? Могу я не платить ипотеку? Могу я взять «ипотечные каникулы» на срок пока стройка не будет возобновлена?

В случае если Ваш договор на текущий момент времени не прошел процедуру регистрации, то Вам необходимо обратиться в Росреестр для выяснения статуса регистрации Вашего договора.


С ответом Росреестра Вы вправе обратиться к Вашему кредитору для урегулирования вопросов, связанных с ипотечным кредитом в рамках действующего законодательства.

Если квартира не будет передана в срок, установленный действующим договором (со старым застройщиком) — как и с кого требовать неустойку?

Денежные требования о взыскании предусмотренной договором или законом неустойки подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве и удовлетворяется в соответствии с очередностью, установленной Законом о банкротстве (статья 201.9), в случае поступления денежных средств в конкурсную массу должника. Сроки завершения строительства, уже нарушены застройщиком (если застройщик признан банкротом) и данные требования уже могут предъявляться в Арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.


Также обратить внимание следует на следующие. В случае, если защита прав и интересов граждан-дольщиков будет осуществлена посредством механизма достройки (возмездная передача имущества и обязательств застройщика в соответствии со ст. 201.15–1 Закона о банкротстве), к новому застройщику не могут быть предъявлены иные требования, кроме требований участников строительства, включённых в реестр требований о передаче жилых помещений (п. 5 ст. 201.15–2 Закона о банкротстве).

Что делать если у меня на руках нет договора долевого участия? Как мне его получить? Офисы застройщика закрыты.

В рамках процедуры банкротства участникам долевого строительства необходимо предоставить копию договора долевого участия в адрес конкурсного управляющего, утвержденного Арбитражным судом. В случае, если у участника долевого строительства по каким-либо причинам отсутствует экземпляр договора, но Вы уверены, что договор был зарегистрирован в Росреестре, то согласно действующему законодательству ст.62 ФЗ от 13.07.2015218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Вы имеете право обратиться в Росреестр для предоставления копий документов, содержащихся в регистрационном деле, к таким документам относится в том числе и договор долевого участия. Так же с данным запросом Вы можете обратиться в МФЦ.


В случае, если Ваш договор не был передан на регистрацию в Росреестр и находится у застройщика, то руководитель застройщика, в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего, обязан обеспечить передачу конкурсному управляющему сведения о всех участниках строительства. Таким образом экземпляр Вашего договора (в случае его передачи застройщиком) вы сможете запросить у конкурсного управляющего.

Если застройщика признают банкротом, а я не хочу ждать этой квартиры, могу ли я забрать деньги? В какой срок мне их вернут? Не получится так, что застройщик — банкрот, а я без денег и без квартиры?

Введение процедуры банкротства предоставляет право дольщику в одностороннем порядке отказаться от договора. В таком случае, удовлетворение денежного требования кредитора осуществляется в соответствии с очередностью, установленной федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», в случае поступления денежных средств в конкурсную массу должника.


Да, вы можете не дожидаться достройки объекта недвижимости, но хотим обратить Ваше внимание на то, что:


В рамках процедуры банкротства требования о взыскании уплаченных денежных средств, в том числе и компенсаций, неустойки будут включены в реестр требований кредиторов в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), а право требовать жилое помещение у вас будет отсутствовать.


Существует вероятность, что денежных средств застройщика будет недостаточно для выплат кредиторам данной очереди.

Я представитель юридического лица, перед которым у застройщика имеется задолженность. Как нам получить наши деньги?

Получение денежных средств возможно в порядке, установленном действующим законодательством о банкротстве. При наличии неисполненных Застройщиком обязательств по договору данное требование подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Мой ДДУ не найден на сайте Росреестра. Куда принести оригиналы подписанных документов для восстановления моих прав?

Вам необходимо направить в адрес Конкурсного управляющего, который будет определен решением Арбитражного суда в день признания банкротом (период признания зависит от определения даты заседания судом), заявление и подтверждающие правоотношения с Застройщиком документы, на основании которых Конкурсный управляющий включает данные требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Вам необходимо будет предоставить все документы, имеющиеся у вас на руках.

Мой экземпляр ДДУ не вернулся с регистрации. Теперь я не знаю регистрационный номер и не имею подтверждающих документов, кроме квитанций об оплате. Куда мне обратиться? Сотрудники в застройщика больше не работают.

В случае если Ваш договор на текущий момент времени не прошел процедуру регистрации, то Вам необходимо обратиться в Росреестр для выяснения статуса регистрации Вашего договора.


В случае если Ваш договор был зарегистрирован — Вам необходимо направить в адрес Конкурсного управляющего, который будет определен решением Арбитражного суда в день признания банкротом (период признания зависит от определения даты заседания судом), заявление и подтверждающие правоотношения с застройщиком документы, на основании которых Конкурсный управляющий включает данные требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Вам необходимо будет предоставить все документы, имеющиеся у вас на руках.

Есть ли процедура отказа от регистрации зависшего в Росреестре договора, если застройщик находится в стадии банкротства?

После введения процедуры банкротства вы вправе отказаться в одностороннем порядке от договора долевого участие в соответствии с п.1 ст.201.5 Закона о банкротстве.

ДДУ не был зарегистрирован Росреестром и в настоящее время его статус рассмотрения «Приостановлен». Какова дальнейшая судьба договора, который находится в Росреестре? При этом оплата по договору должна была произвестись из собственных средств, без привлечения заемных средств. Перейдет ли в данном случае договор, зависший в Росреестре, на исполнение к новому застройщику и на каких условиях?

В случае оплаты (частичной оплаты) цены договора долевого участия в рамках процедуры банкротства требования о взыскании уплаченных денежных средств будут включены в реестр требований кредиторов в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве). Все требования кредиторов рассматриваются в деле о банкротстве Застройщика, с которым заключен договор. В дальнейшем все требования, включенные в реестр требований кредиторов, будут удовлетворяться в соответствии с действующим законодательством о банкротстве.

Если получен подписанный акт приема-передачи жилого помещения от застройщика, могут ли дольщики далее регистрировать право собственности на данную недвижимость в Росреестре для получения свидетельства о праве собственности или все регистрационные действия невозможны?

После получения акта приема-передачи необходимо обратиться в Арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с требованием, предусмотренным ст.201.8 закона о банкротстве.


Ожидаем определение суда и участвуем в судебных заседаниях.


После получения определения Арбитражного суда о признании права собственности участника строительства на жилое помещение обращаемся в Росреестр для регистрации права на основании судебного акта.

Квартира в ипотеке. В банке просят документ о собственности, но я не могу его предоставить, застройщик не может выдать его. Что предоставлять в банк?

Введение процедуры банкротства не влечет автоматического прекращения правоотношений сторон, в связи с чем, исполнение принятых обязательств по договору должно осуществляться в соответствии с условиями договора и действующего законодательства, другими словами, вам необходимо далее продолжать производить оплату согласно условиям действующего договора для недопущения возникновения случая невыполнения условий договора.


За подтверждающими право собственности документами Вы вправе обратиться в Росреестр, таким документом является выписка из ЕГРН.

Был заключен договор долевого участия на приобретение квартиры. Одновременно квартира была застрахована на случай невыполнения застройщиком своих обязательств. Договор страхования был просрочен. Куда обращаться с целью продления договора страхования и какова процедура продления договора?

Если договор страхования прекратил свое действие, то обязательства страховой компании возникают только после заключения нового договора страхования. Вы вправе самостоятельно обратиться в страховую компанию для заключения индивидуального договора страхования.

Если строительство будет передано новому застройщику, нужно ли подписывать новые договоры?

Перезаключать действующий договора долевого участия не потребуется. Исполнение обязательств по договору будет осуществляться в соответствии с ранее согласованной проектной документацией, а также в соответствии с условиями договора и действующего законодательства.

Что будет с приобретенной по ДДУ квартирой, если не подавать заявление в Арбитражный суд на признание права собственности на объект незавершенного строительства или опоздать по сроку с подачей заявления конкурсному управляющему? Мы потеряем квартиру?

В случае если Вами не будет подано в установленный действующим законодательством срок заявление о включении Вашего требования в реестр, то Вы не сможете претендовать на жилое помещение.


В соответствии с нормами федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в случае признания Застройщика банкротом и введения процедуры конкурсного производства, граждане (участники строительства), имеющие требование к Застройщику в отношении жилого помещения, вправе направить в адрес Конкурсного управляющего заявление и подтверждающие правоотношения с Застройщиком документы, на основании которых Конкурсный управляющий включает данные требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Иные требования кредиторов рассматриваются судом в рамках дела о банкротстве.

Можно ли признать право собственности на объект незавершенного строительства, если у нас ипотечный кредит и квартира в залоге?

Статья 201.8 федерального закона от 26.10.2002127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает возможность признания права собственности на жилое имущество в отношении введенных в эксплуатацию объектов.


При наличии акта приема-передачи жилого помещения, подписанного Застройщиков, дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на жилое помещение.


При отсутствии акта приема-передачи дольщик вправе обратиться в Арбитражный суд для признания права собственности в судебном порядке.


В зависимости от параметров ипотечного договора с Банком, может потребоваться его согласие на регистрацию права собственности.

Нужно ли подавать заявление в Арбитражный суд на признание права собственности на объект незавершенного строительства до момента признания застройщика банкротом?

Нет, не нужно, так как все иски кредиторов могут быть приняты к рассмотрению только после введения процедуры банкротства в соответствии с порядком, предусмотренным ст.201.8 Закона о банкротстве.

В случае признания застройщика банкротом и введения конкурсного производства необходимо ли в течение 30 календарных дней с даты признания застройщика банкротом подать в Арбитражный суд требование на признание права собственности на незавершенный объект строительства — квартиру и кладовку?

Вы можете подать заявление конкурсному управляющему о включении в реестр требований участников долевого строительства требования по жилым помещениям, нежилым помещениям площадью не более 7 м² и машиноместам.


Требования в отношении нежилых помещений площадью более 7 м² после введения процедуры банкротства трансформируются в денежные требования, для их установления в реестре требований кредиторов необходимо обращаться в суд, рассматривающий дело о банкротстве. Также в рамках процедуры банкротства требования о взыскании уплаченных денежных средств будут включены в реестр требований кредиторов в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве).

Что делать если договор долевого участия ранее уже был расторгнут, но денежные средства возвращены не были?

В случае если Вы ранее уже расторгли ДДУ в отношении жилого помещения и застройщик в срок не произвел Вам возврат денежных средств, то Вам необходимо направить в адрес Конкурсного управляющего заявление и подтверждающие правоотношения с Застройщиком документы, на основании которых Конкурсный управляющий включает данные требования как денежные в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов. Данное требование удовлетворяется в третью очередь в соответствии с очередностью, установленной Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (статья 201.9), в случае поступления денежных средств в конкурсную массу должника.